В скором ли времени продасться общая недвижимость

Аналитики разъяснили, как изменилось поведение владельцев вторичного жилья в связи с событиями последней недели

В скором ли времени продасться общая недвижимость

Kmpzzzshutterstock

Повышение ключевой ставки и санкции создали неопределенность на рынке недвижимости. У россиян отсутствует понимание, что их ждет завтра и как может измениться стоимость их квартир.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали, как ведут себя продавцы жилья в Москве, а также разъяснили, стоит ли собственникам выходить на сделку в условиях неопределенности.

Как ведут себя продавцы

Традиционно при резких изменениях на рынке, которые сопровождаются девальвацией рубля, одни продавцы пытаются пересмотреть цену продажи, а другие берут паузу. Однако последние события пока не привели к массовому пересмотру цен на вторичном рынке московской недвижимости, утверждают риелторы и аналитики.

«Если на рынке новостроек столицы только за одни сутки (с 1 по 2 марта) девелоперы изменили стоимость для 44% квартир и апартаментов, то на вторичке за день цены меняются у 2–5% всех лотов. Только в 12% квартир за период с 24 февраля по 2 марта стоимость «квадрата» изменилась более чем на 1%.

Более активные изменения в стоимости начались после повышения ключевой ставки: 28 февраля получили обновленные цены 4,5% квартир, 1 и 2 марта — еще по 4,2%. Решение ЦБ стало триггером пересмотра стоимости. Вторичный рынок среагировал слабее, чем первичный, — многие продавцы были в растерянности и не спешили менять ценник.

Некоторые из них вообще передумали продавать собственность на фоне дальнейшей неопределенности», — комментирует руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Непосредственно 28 февраля, в день повышения ключевой ставки, большая часть продавцов, изменивших ценник, повысила его (2,7% от всего числа, понизили — 1,8%), несмотря на заградительные ставки по ипотеке, уточнил Попов.

Аналитик отметил, что в этот же день в полтора-два раза увеличилась активность покупателей: спрос тогда шел со стороны покупателей с «живыми» деньгами, которые искали варианты для сохранения своих сбережений в таком надежном активе, как недвижимость, или от тех, кто получил одобрение кредита до 20-х чисел февраля (сейчас у некоторых банков пошли отзывы этих одобрений). Продавцы надеялись заработать на временном ажиотаже. В последующие дни, 1 и 2 марта, наоборот, большинство собственников, изменивших ценник, снижала его (2,2% против 1,9–2,1% тех, кто повышал), чтобы удержать покупателей, оставшихся без ипотеки, рассказал аналитик ЦИАН.

Четкой картины происходящего пока нет, утверждают риелторы. Потенциальные продавцы московских квартир разделились в равных долях на тех, кто предпочитает подождать, и тех, кто старается успеть продать, пока жилье не подешевело, подчеркнул директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

«Есть собственники, которые собирались продать объекты недвижимости и выходить в деньги, но сейчас пересматривают стратегию: да, они подтверждают свое намерение, но уже не хотят выходить в деньги, а рассматривают вариант купить сразу другую квартиру.

Это типичное поведение продавцов, но покупатели редко когда в значительной степени реагируют на их попытки поднять цены или привязать их к валютному курсу.

На этой неделе в некоторых компаниях отмечался рост числа обращений на продажу, причем клиенты просят немедленно выставить объекты в рекламу», — комментирует управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов.

На элитном рынке, по данным Savills, 15–20% собственников сняли объекты с продажи «до момента лучшего понимания происходящего», а некоторые повысили стоимость. По оценке компании, в рублях у таких собственников повышение может составлять 15–20%, а в валюте — эквивалентно курсу двухнедельной давности по 75–80 руб. за доллар. Доля собственников с защитной стратегией составляет около 20–30%.

«Самая популярная стратегия на премиальном рынке — это продолжать экспонирование объекта с оглядкой на изменение ситуации.

Объекты с рынка не снимаются, зачастую цена не повышается, тем не менее каждый собственник из этой категории после получения заявок на просмотр объекта соизмеряет предложение с тем, что происходит на рынке в моменте, взвешивает новостную повестку и принимает решение о продаже. Доля продавцов, придерживающихся такой стратегии, составляет порядка половины», — рассказал Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

В скором ли времени продасться общая недвижимость

Pixel-Shotshutterstock

Решать собственникам продавать жилье сейчас или подождать, когда ситуация прояснится, эксперты советуют в зависимости от личной ситуации в жизни каждого человека. И сейчас не может быть универсальной рекомендации, единогласно утверждают эксперты.

«Собственнику имеет смысл сегодня продать квартиру с целью улучшить жилищные условия и приобрести жилье в новостройке. Сейчас отмечается спрос у покупателей на малобюджетное жилье.

В связи с ростом ставок по ипотеке многие решили вложить запланированный первоначальный взнос сразу в недвижимость.

Продажа квартиры может быть вариантом, если необходимо закрыть какие-то обязательства, например, если у продавца высокая кредитная нагрузка — несколько открытых кредитов и высокие платежи по ним», — считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

У монеты две стороны: всегда есть шанс выиграть или проиграть на ожиданиях, отметил Москатов из компании «Миэль». По его словам, с деньгами, которые могут просто обесцениться, оставаться рискованно.

«Если есть необходимость оперативно решать жилищный вопрос и заключить альтернативную сделку, можно это сделать. Если же не горит, рекомендуем взять паузу — подождать, посмотреть, как будут разворачиваться события.

Не стоит принимать эмоциональные и необдуманные решения», — резюмировал Серней Шлома.

На рынке премиальной недвижимости заинтересованные в покупке клиенты готовы к переговорам по цене и даже рассматривают небольшое повышение цены, если продавец подтверждает свое желание продать — это способ найти клиента в нынешних условиях и реализовать объект, уточнил управляющий партнер Savills в России.

По его словам, если же продажа квартиры не является для вас делом первой необходимости, в данный момент можно посоветовать продолжать ее экспонировать, желательно по старой цене, просто для того, чтобы в будущем иметь правильный базис и соизмерять свои желания с той реальностью, которая наступит через две-три недели.

Как идут сделки по квартирам в России в начале марта 2022 года

Андрей Ненастьев

поговорил с риелторами

Профиль автора

За несколько дней ставки по ипотеке выросли до 23%.

И, возможно, это не предел. Некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты, а другие сократили срок по уже одобренным заявкам. Мы расспросили риелторов о том, какие сделки у них прошли в конце февраля — начале марта и какие настроения у покупателей и продавцов.

Подпишитесь, чтобы следить за разборами новых законов и анализом финансовой ситуации Подписаться

Что со сделками. В конце февраля — начале марта у меня прошло несколько сделок по покупке недвижимости. Но есть и сделки, которые подвисли: например, покупка квартиры в цепочке — это когда сразу несколько человек покупают и продают одновременно.

У нас была собрана вся цепочка и внесены авансы. Последние покупатели в этой цепочке должны были купить квартиру с ипотекой в «Уралсибе». Предварительное одобрение в банке и оценка квартиры были готовы, оставалось только выйти на сделку.

Однако 25 февраля банк приостановил выдачу кредитов и пояснил, что будет пересматривать процентные ставки. А когда ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, мы поняли, что ипотечные ставки просто взлетят.

Но никто из этой цепочки не отказался от сделки, просто все решили подождать.

Еще одна клиентка планировала купить квартиру, ей одобрили ипотеку в ВТБ под 8,6%. У одобрения был срок до конца марта. Но банк предупредил, что срок одобрения по этой ставке действует только до 9 марта.

У ряда клиентов были забронированы квартиры в новостройках, и люди сняли брони. В основном это касается домов со сроком сдачи в конце 2023 — начале 2024 года. Такие сроки теперь настораживают. Но все программы господдержки при покупке новостроек работают, поэтому сделки идут.

Как ведут себя клиенты. Несколько продавцов попросили снять квартиры с продажи: хотят посмотреть, как будут развиваться события. У этих продавцов нет четкой стратегии, что дальше делать с деньгами, а потому нет смысла выходить на сделку.

Что рекомендую. Если хочется новостройку, советую покупать дома, которые уже ввели в эксплуатацию или вот-вот введут. Лучше смотреть уже построенные дома, где подведены коммуникации и близится срок сдачи. Но на рынке таких немного.

Если продаете квартиру и четко знаете, куда вложить вырученные деньги, то тоже имеет смысл выходить на сделку.

Если альтернативная сделка, то есть продаете и покупаете одновременно, то можно тоже не ставить на паузу. Главное — проводить обе сделки в один день, чтобы не получилось так, что одну провели, а вторая сорвалась.

Рынок изменится, но все равно люди будут получать квартиры в наследство, расширяться и решать другие жилищные вопросы, то есть квартиры будут выходить в продажу. Только купить с ипотекой будет уже сложнее из-за высоких ставок.

Что со сделками. У нас было много броней на первичном рынке, и примерно половина сорвалась: кто-то отказался сам из-за нестабильности на рынке, у некоторых застройщиков перестали работать субсидированные программы с банками, а часть клиентов попали на повышение процентных ставок и не рискнули покупать.

В первые дни марта у нас прошли четыре сделки по семейной ипотеке: две из них у застройщика «ЛСР» по ставкам 1,3 и 1,8%, одна в «ПИК» под 5% и еще одна — в «Сетл-групп» по ставке 3,6%.

Сделки сейчас проходят так: 21 февраля мы забронировали квартиру, 24 февраля получили одобрение в ВТБ по госпрограмме — ставка 2,35% на весь срок кредитования.

Читайте также:  Что ко мне чувствует данный молодой человек

1 марта утром ВТБ сказал, что больше не проводит сделки по господдержке. Но 2 марта банк сообщил, что до 5 марта готовы оформить клиентов, которые получили одобрение до 28 февраля.

В срочном порядке мы согласовали сделку, сейчас ждем подписания договора долевого участия и кредитного договора.

Сейчас даже с одобренной ипотекой и записью на подписание договора нельзя быть уверенным, что сделка состоится. Одному из клиентов Сургутнефтегазбанк отказал в выдаче ипотеки прямо на сделке.

А у застройщика «ЛСР» огромная очередь на подписание договоров, и люди с уже одобренными кредитами ждут, когда их просто пригласят подписать бумаги.

Нередки ситуации, когда банки повышают ставку по одобренной ипотеке.

Что рекомендую. Купить квартиру по хорошим ставкам все еще возможно: программы субсидирования пока действуют. Но нужно быть готовым к неожиданностям, все ждут пересмотра субсидированных процентных ставок.

Что со сделками. За последнее время у меня сорвались две сделки. Один клиент брал ипотеку в «Совкомбанке» под 9,5%, заявка уже была одобрена, но потом пришел отказ. Сейчас банк просто не выдает ипотеку, а в других банках она не менее чем под 15%. В итоге клиент отказался от покупки.

Вторую сделку мы оформляли под ипотеку с господдержкой: у клиента был первоначальный взнос 2 млн рублей и 3 млн он брал в ипотеку под 6%. Банк пока не поменял условия, но застройщик остановил продажи и снял объект.

Еще одна сделка пока в подвешенном состоянии. Там довольно сложная схема: в январе мы начали выделять детские доли, прошли через согласование в опеке. Сейчас вроде все условия в силе, но я просто не могу записаться в банк на нужный день. Если раньше спокойно записывали на две недели вперед, то теперь только на два-три дня.

Что рекомендую. Самое время брать ипотеку с господдержкой, чтобы вложиться в недвижимость и сберечь деньги. Других вариантов нет: брать ипотеку под 18% и выше — неразумно.

Что со сделками. С 24 февраля у меня отменилось несколько сделок, поскольку временно перестали выдавать ипотеку с господдержкой и повысилась ключевая ставка.

Я думала, что все побегут покупать недвижимость в новостройках, чтобы сохранить капитал, но пока эту лазейку прикрыли.

У одного моего клиента была одобрена такая заявка на ипотеку с господдержкой под 6%, но банк все остановил.

С другими клиентами нам удалось оформить две ипотеки в Сбере под 6,05% — обе квартиры стоили примерно по 4 млн рублей. Еще одну ипотечную сделку мы провели в ВТБ под 5,75%, стоимость квартиры 3,8 млн. Все три сделки — инвестиционные.

Как ведут себя клиенты. В Тюмени никто не понимает, что делать со снятыми деньгами. Мне постоянно звонят и спрашивают, куда вложить наличку. Еще люди опасаются повышения ставок по уже действующим ипотечным кредитам.

Это примеры вопросов, которые сейчас задают мои клиенты

Что рекомендую. Сейчас цены будут падать. Если есть наличные, можно выгодно купить квартиру и разместить в ней свой капитал. Некоторые банки уже возобновляют ипотеку с господдержкой — уже под 5—6,5%, но застройщики все равно поднимут цены. Они обосновывают это тем, что их заявки на материалы аннулировали и поставщики выставляют новые счета с гораздо большими суммами.

Что со сделками. В начале марта у меня прошло три сделки, все три — с одобренной ипотекой Сбербанка. Один клиент подписал договор по ставке 9,3%, еще двое — по ставке 9,6%. Все сделки в цепочках, прямых нет. Пока Сбер — единственный банк, который не поднимает ставки по одобренной ипотеке, но срок одобрения сократил всем до 27 марта.

У нас были планы провести сделку в ВТБ — клиентка из Беларуси планировала приобрести новостройку. Но пока все притормозили: банк поднял ставки. Еще одни клиенты продают комнату, покупатель нашелся давно. Они планируют взять ипотеку — готовы даже под 20% — и купить квартиру. Но пока взяли паузу и наблюдают.

Еще недавно прошли две сделки по госпрограммам — по старым ставкам 5,5%. На пару дней банки приостанавливали такие сделки, но сейчас снова разрешили. Однако застройщики сильно подняли стоимость квартир, и на старте объекты стоят дороже, чем на вторичном рынке.

Еще две сделки запланированы на 9 марта и позже. Например, клиенты продают квартиру, берут ипотеку и вкладываются в строительство дома. Они уже купили землю и подготовили проект. Заявка на ипотеку одобрена в Сбербанке, поэтому я надеюсь, что они успеют взять ипотеку по старой ставке.

Сделки, в которых участвуют граждане других стран, остановились: непонятно, как переводить деньги и что будет с валютами.

Что рекомендую. Если одобрена ипотека по старым ставкам, имеет смысл покупать. Но лучше еще раз просчитать кредитную нагрузку на случай форс-мажора с работой.

Если одобренной ипотеки нет, то брать кредит под 20% и выше, наверное, не имеет смысла. С такими ставками рынок недвижимости неизбежно начнет стагнировать и, возможно, будет небольшая корректировка цен, как, например, было после 2014 года.

Продавать или подождать: как изменился рынок недвижимости после падения рубля

 ИД «Собеседник»ИД «Собеседник»

Как изменился рынок жилья после валютного скачка? Надо ли ждать, что и цены на недвижимость тоже вырастут? Если это произойдет, то когда? Как валютный скачок может повлиять на ипотеку, стоит ли брать ее именно сейчас? А главное, как быть тем, кто собирался покупать или продавать жилье?

«Все нормально, падаем!»: Эксперт прогнозирует 86 рублей за доллар

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— В первые дни после валютного скачка на вторичном рынке Москвы наблюдался всплеск запросов на покупку квартир. Те, у кого была определенная сумма на руках, испугались остаться с «фантиками». Поэтому решили вложиться «здесь и сейчас» именно в недвижимость, так как доллары покупать уже не выгодно, а квартира даже если упадет в цене, то через 2-3 года в любом случае восстановится.

К тому же пока действуют привлекательные условия ипотечного кредитования. Дальше, скорее всего, правительство не сможет сдерживать ключевую ставку, а она потянет за собой и повышение ипотечных ставок, что сделает кредитование жилья менее доступным.

Что касается продавцов, они повели себя по-разному. Кто-то решил поставить заградительную меру и поднять цену. Другие сняли свои варианты с продажи на месяц-два, чтобы выждать время. Но таких единицы.

В основном продавцы ведут себя спокойно. Одни считают, что сейчас продадут дороже, а осенью купят дешевле по аналогии с 2014 годом. Другие рады во время покупательского ажиотажа реализовать свой неликвид.

Инвесторы, которые стремятся выйти в кеш, также продают сейчас.

Что будет дальше, станет понятно уже через месяц, когда разъяснится ситуация с ценами на нефть, политической обстановкой в стране и кредитной политикой Центробанка. При благоприятном сценарии к лету спрос и цены традиционно немного спадут, в пределах 10%. Если же с ОПЕК+ договориться не удастся, стоимость вторичной недвижимости может обрушиться на 15-20%.

Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— В нашей компании в первые дни после валютного скачка прирост по запросам на покупку квартир в новостройках составил около 30%, что объясняется стремлением граждан успеть приобрести недвижимость по сегодняшним ценам и ипотечным ставкам.

Понижение цены на нефть всегда отражается на людях – дорожает абсолютно все: бензин, соответственно и логистика, которая толкает вверх стоимость продуктов и товаров различных категорий, в том числе стройматериалов. Ключевая ставка также не останется на прежнем уровне.

По нашим оценкам, уже к концу апреля Центробанк поднимет ее до 7%, соответственно повысятся ипотечные ставки, ухудшатся условия кредитования для застройщиков по проектному финансированию.

Все это отразится на стоимости квадратного метра строящегося жилья уже к лету, превратив его в недоступное приобретение.

В новый год – с новой квартирой? Тренды рынка недвижимости – 2020

Юлия Федулаева, директор по поддержке и развитию риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ:

— Пока мы видим эмоциональную реакцию участников рынка, которая не станет рациональной как минимум до понимания дальнейшего развития событий.

Сейчас на фоне некоторой паники, мы фиксируем рост звонков от потенциальных покупателей вторичной недвижимости на 15-20%, но сколько из них перейдут в реальные сделки, можно будет сказать только по прошествии квартала. Некоторые продавцы снимают с продаж свои объекты, опасаясь продешевить, т.е.

сохраняют средства в недвижимости до прояснения ситуации. Другие на фоне обесценивания рубля не снимают квартиры с продажи, но поднимают цены, не понимая, что слишком дорогой объект сильно рискует остаться не проданным в течение долгого времени. Но это явление не носит массового характера.

Однако на выравнивание цен и возвращение «нормальной» реакции продавцов может потребоваться от трех месяцев до полугода после острой фазы колебаний валют. При этом мы фиксируем массовые обращения от продавцов, с которыми у нас заключены договоры, за консультациями по поводу дальнейших действий.

Покупатели, которые намеревались решить жилищный вопрос, сейчас ускорятся с принятием решения; это породит всплеск активности. Однако через какое-то время этот пик пройдет и вероятно наступление некоторой стагнации, как мы уже видели после кризиса 2014 года.

Что касается влияния на ипотеку, все зависит от политики и дальнейших действий Центробанка.

Если ЦБ поднимет ключевую ставку, то и банки увеличат ставку по кредитам, в том числе ипотечным; также увеличатся ставки по депозитам, но рост кредитных ставок будет существенно выше.

Соответственно, те, кто уже имеет одобрение по ипотеке и не имеет инвестиционных целей, а хочет решить жилищный вопрос, будут стремиться выйти на сделку по выгодной процентной ставке. Ипотечные заёмщики из описанной категории дадут кратковременный приток покупателей.

Те, кто предпочтет не покупать недвижимость сейчас, сформируют отложенный спрос, который будет действовать как минимум полгода.

Примерно три месяца – на паузу, понимание нового финансового плана действий, уровня доходов семьи и перспективы с работой, еще около месяца – на принятие нового решения о покупке, еще около 2 месяцев – на различные процедуры, связанные с поиском объекта, получение нового одобрения от банка и непосредственно сделку.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

Читайте также:  Как скоро поиск новой работы осуществится

— В ближайшее время возможен скачок цен на новостройки в Москве на 3-5%. Поскольку обвал рубля почти всегда провоцирует рост цен на импортную продукцию, себестоимость строительства возрастет.

Несмотря на большие успехи в импортозамещении, в потреблении основных материалов и промежуточных товаров строительной отраслью еще высока доля зарубежных инженерных систем (порядка 20-30%). Помимо этого, многие российские стройматериалы и оборудование производятся на импортной технологической базе, что также окажет влияние на их стоимость.

Поэтому в долгосрочной перспективе повышение расценок может продолжиться. Несмотря на кризисы, в долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье, по меньшей мере в Москве, растут.

Пока что ипотечный рынок не отреагировал на обвал рубля. Центробанк не ужесточает кредитно-денежную политику, как это было в 2015 году после обрушения курса рубля. Дальнейшие шаги регулятора станут понятными 20 марта, когда будет принято решение о движении ключевой ставки.

Ни покупателям, ни продавцам жилья, которые уже были в активном поиске клиентов не стоит отказываться от своих планов. Рынок недвижимости всегда реагирует на изменение экономической конъюнктуры с большим лагом, так что в ближайшие 1-2 месяца можно спокойно завершить все сделки.

Что касается клиентов, которые начинают поиск, то им бы я рекомендовала поторопиться купить или продать квартиру до повышения ипотечных ставок, которое всё же возможно.

Также следует активизироваться инвесторам, потому что в период экономической нестабильности жилая недвижимость остается наиболее предсказуемым активом на понятном для обывателя рынке.

Для рынка недвижимости 2-3 дня и даже неделя – это не срок, чтобы отреагировать на резкие изменения в экономике. Спонтанные покупки – в прошлом. Сейчас клиенты склонны долго выбирать объект, тщательно оценивая его качественные характеристики и стоимость.

Конечно, можно ожидать небольшой всплеск числа сделок по итогам марта, но в целом он не будет таким же заметным как в 2014 году из-за изменившейся социально-экономической обстановки.

Что касается застройщиков, то они скорее будут наблюдать за изменением ситуации в кредитовании и себестоимости строительства.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Как правило, падение рубля приводит к росту цен на недвижимость. К примеру, в Москве рублевые цены на жилье с 2000 года выросли более чем в 6 раз, несмотря на множество крупных и менее заметных ослаблений рубля.

Иными словами в долгосрочной перспективе основная масса ликвидного предложения жилья дорожает. В краткосрочной перспективе (один год) могут наблюдаться как резкие скачки цен, так и снижение.

Обычно сначала цены резко повышаются, потом наступает определенная коррекция.

Пока обвал рубля не повлиял на ситуацию с ипотекой. Более точный прогноз можно будет сделать после заседания Банка России, на котором совет директоров примет решение о движении ключевой ставки.

Продажа жилья – это не быстрый процесс, который может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, а валютные курсы более волатильны, поэтому ситуация может быстро измениться, сделав задуманные операции с недвижимостью невыгодными. Лучше не принимать поспешных решений. Что касается покупки, то в этом случае следует действовать более решительно. Будучи полностью готовым к сделке, не стоит её откладывать, особенно если планируется привлечь кредит.

В краткосрочной перспективе нас ожидает всплеск активности клиентов. Покупатели жилья эконом- и комфорт-класса постараются быстрее завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости дальнейшего развития событий. Клиенты высокобюджетного рынка поступят также, но руководствуясь несколько иными мотивами.

Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов (в том числе недвижимым). К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте.

Дополнительную прибыль они могут потратить на покупку жилья, пока номинальные рублевые цены не повысились.

Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»):

— Падение курса рубля к доллару наверняка приведет к ряду последствий. Во-первых, в ближайшее время может увеличиться себестоимость проектов на первичном рынке недвижимости, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы возрастут.

Конечно, в большей степени подорожание коснется высокобюджетного сегмента, где чаще применяется зарубежное оборудование и материалы (инженерные сети, лифты, фасадные элементы, сантехника из керамики и т. д). Однако ослабление рубля повлияет и на массовый сегмент.

Поскольку российские производители строительных материалов широко используют зарубежное техническое оснащение и сырье, стоимость отечественной продукции также увеличится.

Во-вторых, рост валюты может оказать влияние на траекторию ключевой ставки. Не исключено, что дальнейшее снижение будет приостановлено. Если же ставка повысится, то девелоперы будут получать проектное финансирование под более высокий процент, что также повлияет на стоимость строительства

Возможное повышение ключевой ставки затронет и покупателей. Сегодня доступная ипотека – это основной инструмент, который сдерживает падение спроса. В условиях стагнации реальных доходов населения и роста цен покупатели все чаще приобретают квартиры с привлечением жилищного кредита.

Доля ипотечных сделок на рынке старой Москвы постепенно растет: на конец 2019 года она составляла 51%, в январе – 53%, а в феврале достигла уже 55%. По итогам января средняя ставка выдачи жилищного кредита достигла минимальных значений – 8,84%.

В случае повышения ключевой ставки условия выдачи ипотеки станут менее привлекательными, и покупательская активность сократится.

На мой взгляд, кризис – это время возможностей. Именно поэтому люди со свободными средствами, которые не торопились с заключением сделки, сегодня приобретают недвижимость в наиболее ликвидных проектах.

В скором времени на первичном рынке может произойти одномоментное повышение цен на 3-5%, и инвесторы выжидают подходящий момент для продажи жилья.

На протяжении нескольких десятилетий мы отмечаем положительную ценовую динамику: после преодоления кризисных периодов цены на жилье вновь начинают расти.

Уже в первые дни после падения рубля в семейном квартале «Мир Митино» мы зафиксировали всплеск спроса на квартиры и апартаменты, причем клиенты выбирают в том числе и 100% оплату покупки. Кратковременный рост покупательской активности объясняется стремлением инвесторов подняться на волне роста валюты.

Геополитическое обострение: чего ждать от рынка недвижимости? | Консалтинговое агентство GMK

Пока одни замерли в ожидании новостей по ситуации в мире, другие задумались о том, как лучше распорядиться активами. Эксперты сходятся во мнении: в ближайшее время нас ожидает новый пик спроса на жилье на фоне падения рубля. Это похоже на сценарий 2008 и 2014 года, но некоторые уверены: все может быть хуже.

По мнению Владимира Щекина, совладельца Группы Родина, мы будем наблюдать сценарий, похожий на прошлые кризисы двухтысячных. Люди будут покупать, чтобы уберечь сбережения от обесценивания. Кроме этого, ценам не даст пойти вниз и стоимость стройматериалов, которая вряд ли снизится в свете последних событий.

– В период таких событий всегда резко возрастает спрос на жилье, особенно в России, где помимо жилой недвижимости трудно найти столь же ценный, предсказуемый и устойчивый в плане ликвидности актив. Люди с достаточными сбережениями будут вкладываться в жилье, прежде всего в новое, чтобы сохранить средства от девальвации и других неблагоприятных сценариев развития. 

Мы наблюдали это в 2008, 2014, отчасти в 2017 и 2019 гг. Каждый раз, когда рубль резко слабеет, мы получаем приток инвестиционного спроса. Причем речь идет не только о профессиональных покупателях, которые планируют перепродажу или арендный бизнес. Обычные граждане также будут покупать недвижимость «на всякий пожарный». 

Прежде всего, мы увидим рост спроса в Московском регионе, но поскольку цены здесь за последние два года значительно выросли, часть покупателей переключатся на Новую Москву и в меньшей мере на Подмосковье. Цены при этом первоначально могут резко возрасти, но затем стабилизируются. Не стоит забывать о повышении себестоимости строительства, которая едва ли позволит ценам упасть в ближайшие месяцы.

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)

Читайте также:  Хочу узнать мой ли это человек по жизни

Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, считает, что нестабильность на рынке играет на руку девелоперам. А вот в долгосрочной перспективе не спасут ни меры господдержки, ни высокий спрос.

– Чем волатильнее ситуация, тем больше люди покупают недвижимость, по крайней мере в нашей стране. То есть, чем выше риски по другим инструментам (валюты, банковские продукты), тем активнее покупки квартир. 

Так что скорее в краткосрочной перспективе – рост курса доллара, что мы сейчас наблюдаем, это хорошая новость для жилья. А долгосрочно – разумеется, не слишком, поскольку уровень доходов населения пока продолжает падать. Соответственно, какие бы меры стимулирования продаж не вводились, в какой-то момент рынок начнет стагнировать. Не в ценах, безусловно, а в объемах продаж. 

Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», считает, что нынешняя ситуация повлечет много негативных аспектов. По ее словам, на фоне санкций нас могут ждать экспортные ограничения, а вслед за ними – повышение цен на стройматериалы. Однако заранее переживать не стоит – эксперт уверена, что государство поддержит строительную сферу. 

– Все предыдущие экономические и политические потрясения лишь приводили к росту спроса на российском рынке недвижимости, так как он представляет собой один из немногих действительно надежных активов.

Поэтому существует вероятность, что при ухудшении ситуации (в том числе, по причине введения жестких международных санкций) покупательский интерес в моменте пойдет вверх, так как дальнейшее ослабление отечественной валюты вынудит клиентов срочно искать варианты вложения средств. 

Продолжающееся удешевление рубля, вероятно, повлечет за собой и иные негативные последствия.

Себестоимость строительства и так существенно выросла в прошлом году: некоторые стройматериалы подорожали почти в два раза, увеличилась стоимость участков под строительство.

В свою очередь, сложившаяся политическая ситуация может привести к определенным экспортным ограничениям, что скажется на поставках отделочных материалов, мебели и цифровых систем. 

Однако вряд ли стоит ожидать критической ситуации на рынке недвижимости. Безусловно, определенные коррекции возможны, но скорее всего они будут носить точечный характер. Тем более, существует вероятность скорого запуска новых мер поддержки со стороны властей: строительный комплекс и смежные отрасли дают до 7-8% ВВП и обеспечивают занятость порядка 20-25% всего трудоспособного населения.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Своим мнением в инстаграм-аккаунте поделился и Сергей Разуваев. Он настроен оптимистично и предполагает, что государство введет дополнительные меры, чтобы помочь переселенцам остаться в России и купить жилье на выгодных условиях.

– В то время как рынки качает не по-детски, девелоперы спокойны. Кроме публичных компаний, конечно. Я тоже верю в оптимистичный сценарий.

Очевидно, что на рынке недвижимости не будет существенных перемен, даже больше, среди всех инструментов люди у нас выберут снова квадратные метры. Спрос не упадет.

Не нужно ждать и падения цен, многие пойдут покупать сейчас и именно для себя, чтобы хоть как-то сохранить накопления. 

Что касается дальнейшего роста цен, он будет зависеть от ситуации в стране и мире, не берусь брать прогнозы. Хотя стоимость материалов будет продолжать расти однозначно. А что еще более существенно для простого человека – это рост цен на ремонт, меблировку квартир, технику. 

Думаю, что и само правительство вновь даст населению дополнительные финансовые инструменты, чтобы стимулировать «оседлость». Скорее всего, будет и какая-то субсидированная поддержка по ипотеке для переселенцев.

Тут один совет: и в кризисе важно думать медленно, но решать быстро.

Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK

Что делать, если у вас уже есть инвестиции в недвижимость? Продавать ли квартиры сейчас или подождать еще немного? На этот вопрос в своем телеграм-канале ответил эксперт по инвестициям в недвижимость Артем Цогоев.

– Люди активно покупают недвижимость уже недели две. Сейчас, вероятно, произойдет финальное обострение вызванное  введением санкций. А дальше обратный отсчёт. Времени на продажу инвестиционной квартиры очень немного, после окончания ажиотажа спрос упадёт и выйти из инвестиции станет сильно сложнее.

Ну и не забудьте очень хорошее правило, как нельзя лучше подходящее спекулянту: начинайте продавать сразу после покупки. Градус ажиотажа сильно зависит от градуса санкций и их влияния на экономику, выраженное в падении курса рубля.

Артем Цогоев, инвестиционный директор «Тринфико»

Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» рассказывает, что тратить деньги на рынке жилья будут те, у кого они есть – а именно, больше 5 млн рублей:

– С одной стороны, растет валюта и ставки по депозитам. Однако первое сейчас может привлечь только опытных и достаточно смелых инвесторов, да и все остальные должны понимать, что скачок, как всегда, скорее всего будет кратковременным; на второе же прельстятся самые консервативные вкладчики.

Феноменально, но недвижимость снова, уже в энный раз с начала пандемии смотрится самым безопасным вложением. Единственное отличие от второй половины 2020 года — ипотечные ставки и высокие цены, поэтому с суммами до 5 млн рублей на столичном рынке делать, наверно, нечего. А вот если есть сбережения в более крупном размере, они наверняка пойдут на рынок жилья.

Тогда встает вопрос: много ли этих сбережений? Какой будет новая волна спроса на квартиры, приведет ли это к дополнительному подорожанию? 

Вероятно, нет. Объем предложения в столице минимальный, и сохранение дефицита не дает цене за квадратный метр опуститься, но и подъем ее среднего уровня до 500 тыс. рублей внутри МКАД в ближайший год не выглядит правдоподобным. Если сейчас и будет «панический» спрос на фоне санкций, он будет недолгим, и к спекуляциям не приведет.

Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

Спешить с выводами, разумеется, не стоит. Некоторые эксперты вообще считают, что другие факторы имеют сегодня большее значение для рынка, чем геополитика.

– Активность на рынке началась еще до заявления Владимира Владимировича в связи с высокой волатильностью национальной валюты, неопределенными перспективами уровня инфляции и введением налогообложения на доходы по вкладам физических лиц.

Дополнительный ажиотаж на рынке недвижимости сейчас пытаются создать брокеры в условиях меняющейся политической ситуации. Однако насколько этот фактор будет дополнительно стимулировать спрос, можно будет сказать только спустя неделю.

С учетом всех перечисленных факторов спрос по сравнению с прошлым годом может значительно увеличиться.

Денис Лебедев, вице-президент по развитию и GR GloraX

А что в отдаленной перспективе?

– Цены в ближайший месяц, конечно, вырастут. Может быть скачок спроса. Но это будет скорее эмоциональная реакция граждан и попытка сберечь накопленные средства, у кого они есть.

Дальнейшая ситуация будет зависеть от динамики курса доллара и решений Правительства и ЦБ РФ. Если рост цен на ресурсы удастся сдержать, то ситуация скорректируется рынком. Цены на недвижимость стабилизируются, а в ряде непопулярных локаций цены могут и снизиться в июне-июле, при сезонном падении спроса. Речь о квартирах естественно, а не ИЖС.

Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse

Есть и предположения, что текущая ситуация в первую очередь отразится на российской курортной и элитной недвижимости: в этом сегменте возможен значительный рост цен. Такой прогноз, в частности, дают аналитики проекта недвижимости де-люкс-класса MANTERA Seaview residence – самого дорогого за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.

– На экономические риски, в том числе: волатильность национальной валюты, резкое падение акций российских компаний, в первую очередь, отреагирует рынок элитной недвижимости.  

При строительстве объектов премиум- и де-люкс-класса большая доля используемой продукции завозится из-за рубежа. Соответственно может не только начаться её удорожание, но и возможен очередной скачок ставки рефинансирования. Эти риски автоматически экстраполируются на стоимость квадратного метра, особенно у тех проектов, которые завязаны на банковском финансировании.  

С другой стороны, и пандемийные ограничения, и политическая обстановка стимулируют желание снизить риски и перенаправляют покупательский спрос на внутренний рынок.  

Прогнозно, рынок может отреагировать на риски и спрос повышением цены не менее, чем на 15-20%. При этом мы не исключаем, что по ряду проектов цена может вырасти и на 30%.

Елена Кабешева, коммерческий директор проекта MANTERA Seaview residence.

Мы держим руку на пульсе и готовы дополнить статью интересными мнениями и свежими взглядами. Как вы считаете, что будет происходить с рынком недвижимости дальше? Как ситуация в мире повлияет на строительную отрасль России?

Делитесь мнениями на e-mail smirnova@gmk.ru

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector