Решиться ли вопрос с ипотечным долгом

Решиться ли вопрос с ипотечным долгом

Россияне за прошлый год набрали рекордный объем ипотечных кредитов, и часть из них точно попадут в категорию проблемных. Люди плохо рассчитывают свои силы, теряют работу или долго болеют – а потом просто не могут справиться с валом просроченных долгов. При этом ипотека предполагает, что купленной квартиры легко лишиться. Мы разобрались, как именно это происходит и что должен сделать заемщик, чтобы не потерять свое единственное жилье, купленное в ипотеку.

Когда в апреле прошлого года правительство вводило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых, выглядело это, по меньшей мере, странно.

На тот момент куда более важным казалось поддержать тех, кто взял кредит до пандемии и теперь не может вносить платежи – но власти решили сделать так, чтобы кредитов стало еще больше.

И это сработало: несмотря на все проблемы, 2020-й стал рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов.

Прошлый рекорд был установлен в 2018 году – тогда россияне взяли ипотеки на 3 триллиона рублей за один год. Потом строительный рынок начал постепенно приходить к более спокойному росту – с середины 2019-го начали действовать новые правила долевого строительства, а ставки по ипотеке почти не снижались.

Но в 2020 году было выдано ипотечных кредитов на 4,3 триллиона рублей, а всего (по данным на начало марта) россияне должны банкам 9,5 триллионов рублей.

Для понимания, это примерно половина всех доходов федерального бюджета за год.

Рынок жилья еще с прошлого года называют перегретым, но «охлаждать» его будут постепенно – сохранив льготную ипотеку после 1 июля 2021-го, но лишь в части регионов.

Правда, как оказалось, кризис не прошел мимо ипотеки – часть из тех, кто ввязался в историю с ипотечным кредитом на пике роста, по факту не может обслуживать свой долг. По официальным данным, на просроченные ипотечные кредиты приходится около 72 миллиардов рублей. На первый взгляд, это менее 1% от общего объема выдачи, но по факту цифры больше.

Так, многие клиенты предпочли уже реструктуризировать свои долги (продлив срок ради снижения платежа) – таких в портфеле у банков порядка 3%. И, как показывает практика, реструктуризация помогает далеко не всегда – вероятно, все 3% таких долгов в итоге станут проблемными.

Доля просроченных кредитов будет расти и дальше – как прогнозируют аналитики, в первой половине 2021 года это будет рост на 8-10%, а во второй – уже на 12-15%. Причин есть несколько:

  • банки кредитовали клиентов слишком активно, не уделяя достаточно внимания оценке платежеспособности клиентов. В итоге кредиты получали те, кто уже скоро не сможет вносить по ним ежемесячные платежи;
  • закончились все программы кредитных каникул, вводимых Центробанком. Сейчас у заемщика есть возможность только один раз уйти на кредитные каникулы (те, которые ввели еще до пандемии);
  • жилье в продаже становится все дороже, но заработать на нем вряд ли получится много – доходность аренды постоянно падает. Те, кто покупал квартиру в ипотеку, надеясь погашать кредит, сдавая жилье в аренду, могут сильно прогадать.

Вообще же, как показывают расчеты, во многих регионах льготная ипотека оказала отрицательное влияние на заемщиков – с учетом роста цен на жилье, даже по низкой ставке платежи будут выше, чем при старых ценах и рыночных ставках.

Но проблема еще серьезнее – взяв ипотеку по нормальной цене и высокой ставке, в будущем кредит можно рефинансировать под более низкий процент.

Но ниже, чем средние 6% годовых по госпрограмме, ставки уже не будут – тогда как стоимость жилья фактически фиксируется на весь срок кредита.

Поэтому и те, кто покупал жилье в инвестиционных целях, вряд ли что-то выгадают, когда госпрограмма закончится. А платить-то нужно вне зависимости от обстоятельств.

Что будет, если по кредиту нет платежей

Ипотека – это залог недвижимости, соответственно, любой ипотечный кредит обеспечен залогом. Это означает, что в случае отсутствия платежей по кредиту, банк может обратить взыскание на объект залога (то есть, на саму ипотечную квартиру), за счет продажи которого погасит долг заемщика. Но, как и всегда, этот процесс достаточно сложный и продолжительный по времени.

Прежде всего, отмечает вице-президент QBF Владимир Масленников, банк не может обратить взыскание на предмет залога, если от долга осталась сумма менее 5% от стоимости квартиры. Есть и ограничение по срокам – раньше, чем через 3 месяца, взыскивать залог банк не может.

Как рассказала нам юрист из бюро «Де-юре» Марина Николаенко, банки обязаны действовать по закону – это значит, что кредитор должен пройти ряд обязательных этапов, прежде чем пустить квартиру «с молотка»:

  1. заемщик перестает платить. Скорее всего, банк тут же (на следующий день) свяжется с ним и предупредит о последствиях. Это делают многие банки, но не все – другие ждут, пока «набежит» достаточно большая пеня;
  2. банк попытается урегулировать вопрос. Кроме «обязательных» кредитных каникул (на случай потери работы или части доходов), до 30 июня 2021 года Банк России рекомендует кредитным организациям проводить «проблемным» клиентам реструктуризацию кредитов;
  3. если клиент не идет на контакт, или урегулировать проблему не удалось, банк пришлет досудебное требование досрочно погасить весь долг. То есть, банк переходит от попыток взыскать пропущенные платежи к попытке взыскать с должника полную сумму кредита со штрафными санкциями;
  4. если клиент снова не реагирует (или ему нечего предложить банку), банк идет в суд и пытается взыскать долг в судебном порядке, обратив взыскание на заложенное имущество;
  5. суд выносит решение о взыскании долга и обращении взыскания на имущество;
  6. банк получает решение суда и инициирует исполнительное производство, в рамках которого пристав выставит заложенную квартиру должника на торги.

Это – судебный порядок взыскания (а в кредитном договоре может быть прописан и внесудебный). В данном случае каждая стадия предполагает определенный срок.

Например, на досудебное урегулирование уходит обычно 3 месяца, но банк может не подавать в суд и дольше – например, полгода с момента, как начали копиться просрочки.

Между досудебным требованием и иском в суд пройдет еще не меньше месяца, а потом – несколько заседаний суда.

Кстати, как говорит Марина Николаенко, если заемщик не появится в суде, то дело будет рассмотрено очень быстро – но не в его пользу.

Так что между появлением просрочек и началом исполнительного производства может пройти до года. И, что немаловажно, буквально на каждой стадии этого процесса должник может как-то повлиять на ситуацию. Вряд ли у заемщика появятся несколько миллионов, чтобы погасить долг полностью и досрочно, но кое-какие варианты у него все-таки есть.

Как договориться с банком

Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.

Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:

  • нужно, чтобы материальное положение заемщика ухудшилось. Оснований может быть несколько: потеря работы, снижение доходов на 30% и больше, появление новых иждивенцев, больничный дольше 2 месяцев, оформление инвалидности I или II группы. Все это подтверждается документами;
  • заемщик должен обратиться в банк с заявлением и подтверждающими документами (автоматически кредитные каникулы не включаются);
  • жилье должно быть единственным для заемщика;
  • платежи снижаются или останавливаются на срок до 6 месяцев, а срок действия кредитного договора продлевается на срок каникул;
  • воспользоваться каникулами можно только один раз за весь срок действия кредитного договора.

Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.

Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.

Есть вариант и с рефинансированием – но нужно помнить, что рефинансировать кредит в своем же банке под более низкий процент не получится.

А если у клиента снизились доходы, или он допустил несколько просрочек, другой банк ему просто откажет в рефинансировании. Единственный вариант – попытаться снизить ставку по своему кредиту в своем же банке.

Такое бывает, если клиент брал ипотеку давно, когда ставки были значительно выше, чем сейчас.

Если же все это не подходит, остаются запасные варианты:

  • договориться с банком о добровольной и самостоятельной продаже залоговой квартиры. Так за нее можно выручить больше (банк попытается продать ее побыстрее и с потерями), и даже оставить себе часть стоимости квартиры, полностью погасив долг перед банком;
  • как вариант, обменять ипотечную квартиру на более дешевую – но снова с согласия банка. Такие сделки достаточно сложные (один кредит погашается, а второй сразу же открывается), но так можно снизить сумму ежемесячного платежа;
  • попытаться договориться с банком об особых условиях погашения – например, временно снизить сумму платежа, пока заемщик находится в сложной жизненной ситуации.

Однако единственный способ решить проблему, лишившись источника доходов – это продать квартиру и погасить полученной суммой весь кредит. Во всех остальных ситуациях (реструктуризация, рефинансирование, обмен, и т.д.) нужно, чтобы у заемщика был хоть какой-то денежный поток – иначе банку будет просто не о чем с ним разговаривать.

Другие способы не лишиться жилья

Первое и главное, что нужно знать о взыскании ипотечного жилья – оно не защищено, даже если является единственным и в нем живут несовершеннолетние.

Закон делает весьма четкую оговорку, определяя, что «иммунитет» от взыскания на залоговое ипотечное жилье не распространяется.

Это касается как обычного обращения взыскания на объект залога по ипотечному кредиту, так и ситуации, когда должник решит объявить себя банкротом.

Что касается банкротства, стоит понимать – под внесудебную бесплатную процедуру ипотечный должник не попадет: там и сумма долга должна быть не более 500 тысяч рублей (ипотека исчисляется миллионами), и жилья в собственности быть не должно, кроме единственного (а на залоговое это не распространяется). Обычное судебное банкротство будет стоить должнику в среднем более 100 тысяч рублей, к тому же он гарантированно лишится ипотечного жилья. То есть, банкротство – точно не вариант.

Правда, как отметила Надежда Коркка, есть один способ сохранить единственное жилье – если суд примет во внимание, что квартира является единственным жильем для детей, то он может в индивидуальном порядке не выселить заемщика из нее. Но, снова-таки, при условии, что заемщик как-то гарантирует дальнейшее погашение долга.

Читайте также:  Купит наша семья квартиру! Покупка-продажа

В любом случае, напоминает Марина Николаенко, у заемщика есть возможность остановить процесс принудительного взыскания (и выселения) почти на каждой стадии:

  • до обращения в суд – использовать кредитные каникулы или оформить реструктуризацию;
  • после обращения в суд – заключить мировое соглашение с банком. Например, продать квартиру самостоятельно и погасить весь долг;
  • после получения решения суда – договориться с банком или судебным приставом о рассрочке в исполнении обязательства. Фактически так можно получить право на выплату всего долга равномерными небольшими частями.

То есть, лучший из вариантов – не избегать общения с банком, а всячески пытаться урегулировать долг. В идеале это поможет заемщику снова вернуться к бесперебойной выплате взносов (например, за время каникул он найдет новую работу), или просто даст время найти покупателя на квартиру, который даст достаточную сумму, чтобы ею погасить весь долг.

Надеяться же на «антиколлекторов», «раздолжнителей» или на личное банкротство не нужно – недобросовестные посредники обычно помогают до первого же судебного заседания, а банкротство просто не сохранит за должником квартиру.

«Что будет с квартирой, если перестал платить по ипотеке. По этапам» Ипотека. Люди испытывают разные эмоции, связанные с этим словом. Нередко происходит так, что, пытаясь решить жилищный вопрос, человек приобретает много проблем. Вот несколько советов. Читать далее Решиться ли вопрос с ипотечным долгом Марина Николаенко
Решиться ли вопрос с ипотечным долгом Андрей Белоусов «Нечем платить по ипотеке. Что делать?» На сегодняшний день в условиях достаточно сложной ситуации в экономике ряд заёмщиков испытывают определенные трудности с обслуживанием имеющихся ипотечных кредитов. Читать далее

Досрочно гасить или платить

Эксперты рассказали «РБК-Недвижимости», когда заемщику надо оформлять ипотечные каникулы и есть ли сейчас смысл гасить ипотечный кредит досрочно

Решиться ли вопрос с ипотечным долгом

Семен Лиходеев/ТАСС

Рынок ипотеки в России показывает исторические рекорды второй год подряд. Россияне в 2021 году оформили 1,9 млн жилищных кредитов на общую сумму 5,7 трлн руб. Многие взяли ипотечные кредиты, но теперь опасаются, смогут ли обслуживать долг. Главный риск для ипотечных заемщиков — снижение дохода либо потеря работы.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты объяснили, что делать с жилищными кредитами в нынешней ситуации — гасить досрочно или продолжать платить по графику, а также что делать с ипотекой в случае падения доходов или потери работы.

Для тех, кто уже купил квартиру в ипотеку, условия по кредиту не поменяются и ставка не вырастет. Случаи незаконного повышения процентных ставок иногда бывают. Как объясняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, такое может произойти из-за наличия в договоре незаконных пунктов. Но в подобных случаях действует защита прав потребителей и такие условия нетрудно оспорить.

Ключевая ставка 20%: могут ли повысить ставки по выданной ипотеке

Досрочно гасить ипотеку не имеет смысла

В вопросе досрочного погашения ипотечного кредита эксперты единодушны — торопиться с его закрытием сейчас нет никакого смысла. «Выплачивать ипотеку под 6%,10% или даже 12% годовых куда приятнее, чем под 18–23%. Так что тем, кто оформил жилищный кредит до 2022 года, можно только позавидовать», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Но все зависит от конкретной жизненной ситуации, и сейчас решения надо принимать с холодной головой.

Если есть возможность погасить ипотеку досрочно, без дополнительной нагрузки на личный бюджет, то лучше это сделать, чтобы сократить возможную общую переплату по кредиту за весь срок, считает Доброхотова.

Если же заемщик не уверен в стабильности своего заработка в ближайшей перспективе либо для досрочного погашения требуется продать какой-то другой актив (валюту, акции, недвижимость, автомобиль), то, по мнению эксперта, лучше не торопиться и лишний раз взвесить все за и против.

«Очевидный плюс для покупателей, которые уже выплачивают ипотеку, заключается в том, что в условиях ослабления рубля они сохранили денежные средства в недвижимости. Кроме того, они пользуются более выгодными условиями по ипотеке относительно тех, которые банки предлагают сейчас», — замечает руководитель департамента ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Евгений Парфенюк.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков добавляет, что тем, кто взял ипотеку, разумно исполнять обязательства постепенно по согласованным с банком условиям, зафиксированным в кредитном договоре.

Решиться ли вопрос с ипотечным долгом

В вопросе досрочного погашения ипотечного кредита эксперты единодушны — торопиться с его закрытием сейчас нет никакого смысла ( VPales/shutterstock)

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— Решение о досрочном погашении ипотечного кредита — это всегда индивидуальная мера, поскольку сумма, срок и иные условия договора у каждого свои, как и уровень достатка, затратные статьи и перспективы занятости, которые являются в данном вопросе основополагающими факторами. Если заемщик уверен в своей финансовой стабильности и профессиональном будущем, то в условиях растущей инфляции досрочно погашать ипотеку не имеет смысла.

Когда можно брать ипотечные каникулы

В рамках нового антикризисного пакета власти предусмотрели возможность предоставления ипотечных каникул пострадавшим гражданам. Заемщики могут обратиться за кредитными каникулами до 30 сентября этого года, если их доход снизился на 30% по сравнению со средним доходом в 2021 году.

Срок таких каникул составит от одного до шести месяцев, а оформить их можно на займы, выданные до 1 марта 2022 года. Каникулы по ипотеке можно будет взять максимум на 6 млн руб. для Москвы, 4 млн руб. — для Подмосковья, Санкт-Петербурга и Дальнего Востока и на 3 млн руб.

 — для остальных регионов.

Если заемщик столкнулся с какими-то финансовыми сложностями, то можно попросить банк либо реструктурировать кредит, либо оформить ипотечные каникулы. Меры поддержки, которые предлагает государство, хорошо себя зарекомендовали в 2020–2021 годах, поэтому и сейчас это подходящий инструмент для поддержки заемщиков, заключает Алексей Новиков.

Ипотечные каникулы позволят заемщику временно приостановить платежи по кредиту или уменьшить их размер. При этом льготный период длится максимум шесть месяцев. Банк, в свою очередь, продлевает срок кредитного договора на период действия льготного периода, отмечет Евгений Парфенюк.

Не все смогут воспользоваться кредитными каникулами

«При таких лимитах кредита в Москве каникулами смогут воспользоваться далеко не все заемщики. По данным bnMAP.pro, в столице в 2021 году средний бюджет покупки недвижимости с ипотекой составлял 13,7 млн руб.

Если учитывать тот факт, что большинство оформляет кредит с минимальным первоначальным взносом в 15–20%, размер ипотечного кредита при таких условиях может составлять 10 млн руб. и более», — говорит Ирина Доброхотова.

Однако в Московской области и других регионах России заемщиков, которые смогут воспользоваться каникулами, может быть больше в силу более низких цен на недвижимость, считает Ирина Доброхотова.

Ключевая ставка — 20%. Ипотеки больше нет? Что будет с ипотечными заемщиками?

«Не взял ипотеку в январе — думал, высокие ставки. А сегодня оказалось, что январские ставки были цветочками, — сетует Сергей. — Похоже, ипотеки мне теперь не видать».

Эксперты подтверждают: на рынке паника, говоря экономическим языком — форс-мажор. Какие программы еще работают и стоит ли брать ипотеку прямо сейчас, выяснял Циан.Журнал.

Что делать тем, кто собирался брать ипотеку на покупку жилья?

В ближайшее время турбулентность на финансовом рынке сохранится.

Многие аналитики считают, что без острой необходимости с ипотекой лучше подождать — до тех пор, пока ситуация успокоится и станут понятны новые экономические реалии.

В первую очередь это касается возможности погашать кредит в долгосрочной перспективе, комментирует вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Ирина Рудакова.

Если же вы еще успеваете получить кредит на ранее одобренных условиях и уверены, что сможете его выплачивать, то такая сделка, скорее всего, окажется выгодной. При этом и в кризисное, и в спокойное время решать, брать кредит или нет, нужно исходя из разумной необходимости/потребности, возможностей заемщика и его семьи, а также при наличии подушки безопасности, считает эксперт.

Самый приемлемый вариант для каждой семьи — индивидуальный подход. Он определяется не только экономической ситуацией, но и совокупностью других факторов:

  • материальным положением;
  • регионом проживания;
  • планами на будущее;
  • возможностью получить льготные условия — например, социальную ипотеку и т. д.

Какие риски у тех, кто берет ипотеку прямо сейчас?

Сейчас ставки растут, когда этот рост прекратится — определить сложно. Поэтому у тех, кто берет кредит в таких условиях, очевидно, есть риск, что его будет очень сложно выплачивать, уточняет Ирина Рудакова.

Но так как государство будет предпринимать меры по стабилизации ситуации, через некоторое время ставки могут снизиться — скорее всего, появится возможность перекредитования/рефинансирования, что позволит снизить финансовую нагрузку — уменьшить ежемесячный платеж по кредиту/займу и как следствие дополнительно снизить расходы по страховым взносам.

личный опыт

Если вы еще не получили ипотеку и собирались сделать это в ближайшее время, не факт, что вам это удастся. Одна из читательниц Циан.

Журнала рассказала вот такую историю: «Нам для покупки квартиры не хватает всего 1,5 млн — мы планировали взять их в ипотеку. Но когда сегодня дернулись получать одобрение Сбербанка, получили отказ.

Понятное дело, что банк просто не пересчитал ставки: мы подали заявку под 11,3% — такая возможность была с утра на сайте банка. Но отказ пришел сразу же».

Экономическая ситуация меняется ежедневно. Но если сегодня есть возможность взять кредит на прежних условиях, берите.

На руках большая сумма денег, сделка почти готова, но банк отказался давать кредит. Что делать?

В такой ситуации, пожалуй, неплохим решением может оказаться размещение денежных средств на депозитах в надежных банках, полагает Ирина Рудакова. Уместно вспомнить, как развивалась ситуация в 2014–2016 годах. Тогда ставки по депозитам достигали 18% годовых, но в 2016 году в результате действий Банка России ставки опустились до 8–9% годовых.

справка

Вслед за повышением ключевой ставки банки начали поднимать ставки по вкладам.

Допустим, ВТБ (ставки по рублевым вкладам и счетам поднялись до 18%), Россельхозбанк (11,1% по рублевым вкладам при размещении на один–два года), Совкомбанк (ставка по вкладу «Оптимальный» на срок три месяца составит 23%, а ставка по валютным вкладам на один год — 8%), «Московский кредитный банк» (до 11% на сумму от 1 тыс. рублей), Уралсиб (до 10,6% по программе «Прибыльный сезон»), МТС-Банк (до 10,2% на сумму от 10 тыс. рублей), Газпромбанк (до 10%). И, видимо, это еще не предел.

А со 2 марта Сбербанк и ВТБ второй раз за несколько дней повысили ставки по вкладам. В ВТБ рублевые ставки повысятся до 21%, по депозитам в долларах — до 8%, в евро — до 7% годовых.

В Сбере максимальная ставка по рублевому вкладу «СберВклад Прайм» составит 21% на один–три месяца, «СберВклад» на тот же срок предлагается разместить под 20%, а ставки для вкладов в валюте будут равны 4–6% в зависимости от суммы вклада.

Брать ли ипотеку?

«Если вы только в начале пути, то можно просто расслабиться и забыть эту идею. Если кредит одобрен, выбран объект и есть четкое понимание и план, как обслуживать кредит в кризисной ситуации, то можно и взять. Но, думаю, таких людей будет мало — считаные проценты», — считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Финансы.

Читайте также:  Дадут ли мужу срок

А что будут делать банки?

Циан.Журнал разослал запросы в крупнейшие банки, работающие с ипотекой: в Альфа-банк, Газпромбанк, Уралсиб, Росбанк, Сбербанк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, ВТБ, банк «Дом.РФ», Совкомбанк (он временно приостановил выдачу новых кредитов). Мы поинтересовались, какова вероятность, что банки поменяют ставки по уже взятым кредитам, и планируют ли они приостанавливать выдачу ипотечных кредитов.

В Райффайзенбанке Циан.Журналу пояснили, что не меняют условия по действующим кредитам. Аналогичной позиции придерживаются и в ВТБ. «Это требование законодательства, которое распространяется на все банки нашей страны», — уточнили в ВТБ.

Росбанк

«Росбанк продолжает обслуживать клиентов в полном объеме и предоставляет полный доступ ко всем финансовым услугам и сервисам.

Мы внимательно следим за развитием рыночной ситуации и на основе ее тщательного анализа будем принимать решения о корректировке условий по финансовым продуктам, при этом мы будем стремиться обеспечить комфортные условия для клиентов. Изменение условий по уже выданным кредитам исключено.

Мы уверены в своей способности обеспечить бесперебойное и качественное клиентское обслуживание и адаптироваться к изменению ситуации там, где это необходимо, при соблюдении всех применимых норм и правил».

Альфа-банк

«Сейчас не самая стабильная экономическая ситуация. Поэтому с 12:00 28 февраля 2022 года выдачи ипотечных кредитов переносятся на неопределенный срок. Сделки по программам «Семейная ипотека» и «Ипотека с господдержкой» выдаются в стандартном режиме».

Расчеты по ранее подписанным договорам, договорам, находящимся на государственной регистрации, и ранее зарегистрированным сделкам проводятся без изменений. О сроках возобновления выдачи ипотечных кредитов будет сообщено дополнительно».

Сбербанк

«Никаких изменений по действующим потребительским и ипотечным кредитам Сбербанк не вводит».

«В соцсетях и мессенджерах сейчас распространяется много слухов. В частности, что Сбербанк запретил снимать деньги с инвестиционных счетов в ближайшие 10 дней. Это неправда. Мы продолжаем выполнять свои обязательства перед вами, и ваши брокерские счета доступны вам полностью в любое время».

Промсвязьбанк (ПСБ)

«Ставки по ранее выданным кредитам не изменятся. ПСБ выполняет и продолжит выполнять все обязательства перед клиентами в полном объеме, включая обслуживание всех вкладов, кредитов, расчетных операций, начисление и выплату процентов, а также прием и выдачу денежных средств.

Ставки по новым кредитам могут быть пересмотрены банком в сторону повышения.

В случае если у заемщика возникают сложности с погашением кредита, в ПСБ действует возможность воспользоваться ипотечными каникулами. Эта опция позволяет заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, воспользоваться каникулами, сохранив при этом кредитную историю и избежав штрафа за просрочку платежа».

На сколько просядет выдача ипотеки?

Оценки разные, но очевидно — выдача ипотеки сократится в разы. 

Чем дольше будут сохраняться заградительные ставки, тем сильнее будет проседать объём выдачи по ипотечным кредитам, уверена Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». Уже в ближайшие дни объем выдачи может снизиться в полтора–два раза. Хотя в компании не исключают, что правительство примет меры по поддержке рынка недвижимости: это способно частично компенсировать просадку.

При ипотечной ставке выше 20% рынок ипотеки сложится по сравнению с прошлым годом в пять раз, а это сокращение на 80%, прогнозирует Михаил Кочеров. Сделки могут встать: покупать и продавать недвижимость люди просто не будут.

Еще более жесткую оценку дает Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека». Его слова приводит «РИА Недвижимость»: «Возможности потенциальных заемщиков резко сократятся, кредитование сократится до уровня льготных программ. Ежемесячная выдача ипотечных кредитов уменьшится в 5–10 раз».

Что будет с ипотечными госпрограммами?

Судьба госпрограмм под вопросом. Пока еще есть шанс воспользоваться семейной и субсидированной ипотекой, но уже сейчас большое количество заявок получают отрицательное решение в банках, говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

1 марта во время эфира в Инстаграм глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что ставку по льготным ипотечным кредитам может быть увеличена до 12%.

 По словам депутата, в условиях неопределенности банки взяли паузу, но скоро снова начнут выдавать льготные кредиты.

Государство по-прежнему будет субсидировать разницу между ключевой и льготной ставками, но последняя при этом может вырасти до 12%. 

Просрочки ипотечных платежей вырастут?

Если люди будут массово терять работу, просрочки по ипотеке вырастут кратно, считает Михаил Кочеров. В этих условиях, чтобы не создавать дополнительного очага напряжения, власти введут послабления. Например, мораторий на взыскание долгов при ипотеке на единственное жилье.

Татьяна Решетникова связывает рост невыплат с падением уровня доходов людей. Чем дольше будет сохраняться напряженность, тем выше эти риски.

Рост числа должников может увеличиться на 50%, по оценкам Катерины Соболевой. Многие люди к сложившейся ситуации были сильно закредитованы, но не создали подушку безопасности.

Какие ставки по ипотеке теперь будут в банках?

Большинство банков меняет ставки прямо сейчас. Так, в Райффайзенбанке нам ответили, что рассчитывают новые тарифы в связи с изменениями ключевой ставки и постараются обновить их максимально оперативно.

Существует ли вероятность, что банки изменят ставки по уже выданным кредитам?

Вероятность очень невысока, но она есть, особенно это касается сельской ипотеки. Подробнее читайте здесь.

Будут ли банки давать ипотечные каникулы?

Банкам выгодно, чтобы выданные кредиты были возвращены, а качество кредитного портфеля оставалось высоким, констатирует Татьяна Решетникова. Им не нужен рост просроченной задолженности.

Поэтому с большой вероятностью могут появиться предложения ипотечных каникул, связанные именно с нынешней ситуацией. В банках уже действуют аналогичные каникулы, привязанные к последствиям пандемии.

Также не стоит забывать и о возможности договориться с банком о реструктуризации долга на индивидуальных условиях

Подорожает ли ипотечное страхование?

Стоимость ипотечного страхования не зависит от кредитной ставки. Стоимость определяется исходя из вероятности наступления того или иного события, на случай которого предоставляется страховое покрытие, и страховой суммы/лимита ответственности по договору страхования, объясняет Дарья Зуева, директор департамента ипотечного страхования компании «Абсолют Страхование».

  • Поэтому повышение ставки никак не отразится на стоимости договора комплексного ипотечного страхования для конкретного заемщика, подчеркивает она.
  • «Договоры комплексного ипотечного страхования не покрывают риски невозврата кредита, если невозможность обслуживать кредит не связана с гибелью или повреждением объекта залога, с проблемами со здоровьем у заемщиков или потерей имущества в результате утраты права собственности», — комментирует эксперт.
  • Будут ли пользоваться спросом высокие ставки?

Значительный рост ставок по ипотеке снизит спрос на жилищные займы, уверена Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Изменится и сама концепция ипотеки: она будет скорее использоваться как краткосрочный кредит, в том числе при альтернативных сделках, отмечает эксперт.

Еще один тренд — растет востребованность субсидированной государством ипотеки по ставке ниже рыночной. Более того, ипотека с господдержкой в нынешних условиях — де-факто единственный инструмент поддержания спроса на приемлемом уровне.

А вот по силам ли будет новая ипотека заемщикам? Надежда Коркка предлагает рассмотреть такой пример.

пример

В январе 2022 года средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы в старых границах составила 13 млн рублей, ставка по ипотеке — 11% (средний показатель на 20 февраля 2021 года по топ-20 банкам), первоначальный взнос — 20% (2,6 млн рублей), срок кредита — 21 год. Возможность досрочного погашения не предусмотрена. 

Ежемесячный платеж составит 106 тыс. рублей, сумма процентов — 16,3 млн рублей, итоговая стоимость квартиры — 29,3 млн рублей, минимальный доход в месяц — 176,6 тыс. рублей.

Как правило, ставки по жилищным займам выше ключевой на 2%. Таким образом, при ипотеке под 22% и иных неизменных вводных ежемесячный платеж составит 192,6 тыс. рублей (+81,7%), сумма процентов — 38,1 млн рублей (рост в 2,3 раза), итоговая стоимость квартиры — 40,7 млн рублей (+38,9%), минимальный доход в месяц должен составлять 321,1 тыс. рублей (+81,8%).

Из-за международных санкций уровень благосостояния населения продолжит снижаться. Вместе с ростом ставок и цен на недвижимость это сделает жилье гораздо менее доступным.

Как не потерять квартиру за долги по ипотеке: инструкция

 РИА НовостиРИА Новости

Что происходит при задержке платежа

Это зависит от условий договора. В некоторых банках просрочка до пяти дней не облагается пени, рассказала юрист Татьяна Шадрина. В других пени может составлять от 0,01% до 1% в день от суммы ежемесячной выплаты.

Некоторые банки начинают напоминать клиентам о задолженности уже на вторые-третьи сутки. Обычно финансовые организации переходят к действиям в период от 1 недели до 1 месяца просрочки. В это время они могут обратиться не только к самому должнику, но и к поручителям, созаемщикам и даже его работодателю, говорит Шадрина.

При этом юрист отметила, что напоминание о просрочке — право банка, а не обязанность, поэтому в некоторых случаях заемщик не знает о проблеме. Такое возможно, если, например, невыплата связана с техническими причинами, а не недобросовестностью должника.

Если просрочка без объяснений длится несколько месяцев, банк имеет право прислать к неплательщику представителей службы безопасности и подать в суд, рассказала Шадрина сайту kp.ru

Что делать, чтобы банк не подал в суд

Если в период, когда просрочка составляет от недели до месяца, выйти на связь и объяснить банку, что у просрочки есть уважительные причины (например, клиент потерял работу и временно не может платить), кредитор чаще всего идет на уступки и может предложить компромиссный вариант. Это, например, реструктуризация, изменение графика платежей или кредитные каникулы. В некоторых случаях просрочки могут быть покрыты за счет договора страхования, который заключается одновременно с ипотечным договором.

За какую сумму долга могут подать в суд

В законе не прописана эта сумма, но, как правило, в суд попадают дела о долгах свыше 100 тыс. рублей. Обязательства на меньшую сумму банку выгоднее передать коллекторам.

Что может потребовать банк

Банк может подать в суд по месту своего нахождения или месту нахождения залоговой недвижимости. Он имеет право потребовать выплаты задолженности со всеми процентами, пенями и штрафами или выставления квартиры на торги.

Могут ли за невыплату отобрать ипотечную квартиру

Теоретически у неплательщика могут отобрать квартиру и продать ее с торгов. На практике это обычно применяется только при большом объеме долга или длительной просрочке.

По закону у человека нельзя забрать за долги единственное жилье, но квартира, которая является предметом ипотеки, сюда не относится. Проживание в квартире детей также не препятствие для ее изъятия.

В 2017 году предлагались поправки, согласно которым у должника могли отобрать единственное дорогое жилье, выдав взамен деньги на приобретение жилья по минимальным нормам площади на всех членов семьи, или саму квартиру, соответствующую минимальным нормам.

На данный момент они не приняты, но суды вправе решать, в каких случаях исполнительский иммунитет применяется необоснованно.

На первых торгах недвижимость реализуется по цене 80-85% от рыночной стоимости, определенной оценщиком. Если покупатель не нашелся, на последующих торгах цена снижается на 10-15%. Если выручка от продажи недвижимости будет выше общей суммы долга, заемщику возвращают разницу. Если меньше, доплату осуществляет заемщик.

Читайте также:  Вернется ли мужчина в семью после развода

Заемщик имеет право сам найти покупателя на квартиру и осуществить продажу под контролем банка.

Какие права есть у ответчика по суду

Заемщик может добиться пересчета суммы неустойки. Согласно статье 333 Гражданского кодекса, это возможно, если сумма явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, если предстоит продажа квартиры, можно просить об отсрочке выселения. Это условие прописывается в договоре продажи.

Жить в уже проданной квартире без соответствующего договора по закону нельзя, независимо от того, если ли у должника другая недвижимость.

Новый собственник имеет право как выселить недобросовестного плательщика, так и выставить ему счет за аренду по коммерческой цене, даже если такой договор не заключался.

Если ответчик обсуждал свою ситуацию с банком, суду нужно предоставить доказательства того, что кредитная организация была в курсе проблем.

Что происходит после суда

Если исковые требования банка удовлетворяются, решение передается Федеральной службой судебных приставов (ФССП), и исполнением — взысканием или продажей спорной квартиры — занимается она.

Не плачу кредиты, но плачу ипотеку: что будет с долгами и как идет взыскание

Ипотека отличается от потребительских кредитов целевым назначением. По ипотечному договору банк выдает деньги исключительно на приобретение недвижимости. Это может быть квартира на вторичном рынке или строящееся жилье, частный дом.

Может это быть и коммерческая недвижимость, например, помещение под офис или склад. О нюансах и отличиях при взыскании просрочки по ипотеке и потребительским кредитам читайте в нашем материале.

Есть отличия и в процессе взыскания просрочки между потребительским и ипотечным кредитом. При долгах по ипотеке банк обратит взыскание на заложенную недвижимость, даже если она является единственным жильем заемщика. Если не платить кредиты, но платить ипотеку, взыскание не затронет единственное жилье, тем более если на него зарегистрирован залог.

Но рано или поздно кредитор, претендующий на возврат своих долгов, по которым вы не платите, подаст на такого заемщика заявление в арбитражный суд на банкротство.

Тогда и ипотечное жилье тоже отправится в конкурсную массу и его реализуют за долги.

То есть не платить кредиты и думать, что своевременность взносов по ипотеке в любом случае и всегда защитит жилье от взыскания, как минимум, недальновидно.

Общие последствия неоплаты кредитов

Внесение платежей по потребительским кредитам и ипотеке осуществляется в даты, определенные графиком и договором. При просрочке банк вправе использовать следующие меры воздействия на должника:

  • предпринимать различные досудебные варианты действий, от звонков по телефону до направления письменных требований, претензий;
  • начислять штрафные санкции, повышать процентную ставку (если это предусмотрено условиями договора);
  • взыскивать задолженность через обращение в суды, а потом — передавать исполнительные листы на взыскание судебным приставам, а также привлекать к взысканию коллекторов.

Точный порядок взыскание зависит от многих факторов. Например, если заемщик воспользуется кредитными каникулами или другими программами банка, взыскание может не дойти до суда. Но при отказе от взаимодействия и уклонении от претензий банка, иск в суд направят уже через несколько недель или месяцев после образования просрочки.

Обязательно ли банк сначала подаст документы на выдачу судебного приказа при образовании

просрочки по кредиту? Спросите юриста

При взыскании задолженности по просрочке может проводиться реализация имущества неплательщика. Если просрочка возникла по ипотеке, банк может обратить взыскание на заложенную квартиру во внесудебном порядке или через суд.

При наличии долгов перед другими кредиторами у банка-залогодержателя всегда будет преимущество, так как его требования обеспечены залогом. При взыскании по потребительским кредитам жилье под ипотечным залогом исключается из-под реализации.

Что грозит, если не платить кредиты, но платить ипотеку

Заемщик по ипотеке может одновременно иметь обязательства по потребительским кредитам, по автокредиту, по кредитным картам, по займам в МФО. Договоры могут быть заключены с одним или сразу с несколькими банками. Это может повлиять на процесс взыскания, особенно если просрочка возникла не по всем кредитным договорам.

Банки не могут произвольно объединять обязательства по разным договорам. При возникновении просрочки ее будут взыскивать по каждому кредиту отдельно, даже если они все оформлены в одном банке. Заемщик может сам условно объединить свои кредиты в один, если пройдет рефинансирование.

Заемщик в сложной финансовой ситуации может оказаться не в состоянии платить сразу по всем кредитам. В этом случае придется делать выбор, по какому договору вносить платежи в приоритетном порядке.

Скорее всего, выбор будет сделан в пользу ипотеки, чтобы квартиру не забрали за долги. Правда, не платить потребительски кредит или долг по карте и платить залоговый кредит, то есть ипотеку – не тот путь, который однозначно спасет ипотечное жилье.

Если потребительские кредиты и ипотека в одном банке

Нет принципиальной разницы, где именно оформлены потребительские кредиты и ипотека. В любом случае взыскание через суд идет только по каждому отдельному договору. Например, если заемщик просрочил платежи по двум из трех потребительских кредитов, банк будет подавать два отдельных иска. Но по кредиту без просрочки взыскание не начнется.

Если не платить кредиты, то банк точно начнет их взыскание

При этом ипотечный договор не расторгается автоматически, если по нему нет просрочки. Квартиру с залогом по ипотеке могут реализовать только по требованию банка-залогодержателя. Или при подаче кредитора в суд на должника на банкротство. При банкротстве продажа заложенной квартиры проводится для погашения требований всех кредиторов.

Просрочка по потребительским кредитам не влечет изменения условий ипотечного договора. Пока заемщик исправно платит ипотеку, банк не потребует возврата всей суммы, не обратит взыскание на квартиру под залогом. Но только тот банк, где оформлена ипотека.

Если в этом же банке оформлены и другие просроченные кредиты, кредитор имеет право подать на банкротство должника — зная, что с него есть что взять из имущества. Квартиру, а они в последние годы растут в цене по всей территории России.

Если кредиты и ипотека в разных банках

В этом случае просрочка по потребительским кредитам тоже не повлечет проблем для ипотеки. Банки начнут взыскание просрочки, в том числе через обращение в суд, а потом — к приставам. В рамках исполнительного производства приставы выполнят следующие действия:

  • запросят и проверят информацию о наличии у должника недвижимости, транспортных средств, других активов;
  • наложат арест на имущество, введут запрет на регистрационные действия;
  • приступят к реализации активов, если не удалось погасить просрочку за счет денежных средств должника, например, за счет ареста и списания денег со счетов в банках.

Пристав изначально не вправе выставлять на торги квартиру должника, если она является единственным жильем. Будет проверяться и наличие ипотечного залога на квартиру. Если он официально зарегистрирован через Росреестр, то продажа квартиры возможна только при долгах по ипотеке. Или же — при обращении кредиторов на банкротство.

Заемщик не обязан уведомлять банк о том, где у него оформлена ипотека, о наличии долгов перед другими кредитными организациями. В любом случае эти сведения внесут в кредитную историю.

А затем из запроса КИ банк-кредитор, по которому не платится кредит, об ипотеке узнает. Но даже ухудшение кредитной истории не повлечет досрочного расторжения ипотечного договора, если по нему нет просрочки.

Какие действия заемщика по ипотеке приведут к тому, что банк потребует досрочного

возвращения кредита? Спросите юриста

Могут ли забрать ипотечную квартиру за долги по потребительским кредитам

Это зависит от процедур, которые предпринимаются в отношении должника. При взыскании через приставов на ипотечную квартиру распространяется исполнительский иммунитет. Это является гарантией банку, который выдал ипотеку.

Иначе будет вестись банкротство, возбужденное по заявлению кредиторов или должника. В банкротном деле ипотечную квартиру могут выставить на торги. Вырученные средства получит не только банк-залогодержатель, но и другие кредиторы.

На какое имущество могут обратить взыскание за просрочку по кредитам

На реализацию могут выставить все имущество, принадлежащее должнику. Но есть и ряд исключений, предусмотренных ст. 446 ГПК РФ. За долги по потребительским кредитам не могут продать:

  • единственное жилье неплательщика, где он фактически проживает с семьей;
  • недвижимость, на которую зарегистрирован залог по ипотеке.

Наличие залога проверяется по сведениям ЕГРН. Пристав запрашивает их на начальном этапе исполнительного производства. Если ФССП ошибочно начнет реализацию ипотечной квартиры, жалобу может подать не только должник, но и банк-залогодержатель.

Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве

Инициировать банкротство может как должник, так и его кредиторы. Если не платить потребительские кредиты, но не иметь просрочек по ипотеке, тоже можно подать на банкротство.

Заемщику по ипотечному договору, проходящему банкротство, нужно учитывать следующее:

  • после возбуждения дела свои требования могут заявить все кредиторы, в том числе банк по непросроченной ипотеке. Более того, ипотечный банк обязан заявить свои требования в реестр кредиторов;
  • для расчета с кредиторами проводится реализация, причем на торги могут выставить даже квартиру под ипотечным залогом;
  • банк-залогодержатель по ипотечному договору будет участвовать в распределении конкурсной массы после реализации наравне с другими кредиторами.

Если дело дойдет до банкротства, квартиру продадут за долги, даже если по ипотеке нет просрочки. Поэтому должнику нужно учитывать эти риски, прежде чем выбирать такой вариант для освобождения от долговой нагрузки.

Со стороны кредиторов, напротив, наличие у должника квартиры позволяет рассчитывать на возврат денег. Поэтому они могут сами инициировать банкротство, требовать реализации ипотечного жилья.

Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве? Да, но все варианты крайне затратны

по финансам. Проконсультируйтесь с юристом

Что делать с долгами по потребительским кредитам

Подача на банкротство для списания долгов по потребительским кредитам при наличии ипотеки влечет риск потери квартиры. Если остаток по ипотечному договору небольшой, его можно закрыть до обращения на банкротство.

В этой ситуации залог на квартиру снимается, а продать единственное жилье без обременений могут только в исключительных случаях. В любом случае рекомендуем сначала проконсультироваться у юриста, чтобы оценить и предусмотреть все риски.

При просрочке по потребительским кредитам можно попытаться реструктурировать или рефинансировать их. Желательно делать это до образования большого долга, так как он снижает шансы на одобрение заявки. Если решить проблему не получилось, лучше дождаться судебного взыскания и передачи документов приставам.

При наличии действующей ипотеки:

  • пристав не сможет выставить на продажу заложенную квартиру;
  • при удержаниях с доходов должнику обязаны оставить сумму, не меньше прожиточного минимума, если он подаст такое заявление в ФССП;
  • можно получить через суд рассрочку или отсрочку по погашению долга.

Чтобы не потерять квартиру при взыскании, обсуждайте с юристами все варианты действий. Наши специалисты готовы помощь даже в самой сложной ситуации!

Бесплатная консультация по списанию долгов

Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector