Когда продастся наша недвижимость

Как известно, идеальной даты для продажи жилья не существует, однако определенно есть ориентиры, которые могут помочь принять верное решение и не упустить момент

Когда продастся наша недвижимость

Orini/shutterstock

«РБК-Недвижимость» совместно с руководителем направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито Недвижимость» Русланом Закирьяновым проанализировали основные тренды на рынке недвижимости ушедшего года, чтобы разобраться, что происходило, к чему это привело и почему сейчас все еще подходящее время для продажи жилья.

Ситуация на рынке: ажиотажный спрос и небывалый рост цен

Пpoдaжa нeдвижимocти — это всегда oчeнь oтвeтcтвeнный шaг и сложное решение, успех которого во многом зависит от точности выбранного момента. Например, часто может казаться, что кризис не лучшее время для продажи квартиры и что стоит дождаться стабилизации экономической ситуации. Однако иногда действительность говорит об обратном.

Так, по итогам 2020 года спрос на вторичное жилье превысил аналогичные показатели 2019 года на 35%, несмотря на неравномерную динамику на протяжении года.

В первом квартале на рынке вторичного жилья наметилась положительная тенденция: спрос* на него оказался на 9% выше в сравнении с четвертым кварталом 2019 года.

Вследствие кризисных явлений, связанных с пандемией и массовым локдауном, во втором квартале было замечено снижение интереса потребителей (-22% к первому кварталу). Однако уже в третьем квартале мы видим, как оно компенсировалось ажиотажным ростом спроса (+57% ко второму кварталу).

Во многом подобную смену динамики можно обосновать введением активных мер государственной поддержки рынка, а именно последовательного снижения ключевой ставки ЦБ, появления выгодных предложений ипотечного кредитования и упрощения использования средств материнского капитала. Несмотря на некоторое замедление роста спроса в четвертом квартале, уровень востребованности вторичного жилья остался почти таким же, как осенью: по сравнению с аналогичным периодом 2019 года общероссийский показатель увеличился на 35%.

Когда продастся наша недвижимость

Динамика спроса и предложения на вторичную недвижимость, вся Россия. 2020 год (изменения указаны по сравнению с предыдущим кварталом)

Росту интереса способствовали и другие факторы. Снижение ставок по банковским вкладам до рекордно низких значений за последние десять лет привело к повышению привлекательности инвестиций в недвижимость с целью последующего предложения ее в аренду как более выгодной альтернативы (доходность депозитов упала уже в апреле, когда ключевую ставку снизили до 5,5% годовых).

Когда продастся наша недвижимость

Динамика изменения максимальной процентной ставки (по вкладам в российских рублях) десяти кредитных организаций России, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц за период 2019–2021 годов ( по данным Банка России)

По мере ослабления ограничений, связанных с распространением пандемии, многие россияне начали рассматривать вопрос о приобретении квартиры в качестве надежного способа сохранения сбережений в условиях экономической нестабильности и колебания курсов валют. Те, кто раньше только планировал покупку жилья, активизировались из-за опасений, что квартиры резко подорожают.

Характерно, что вслед за спросом на протяжении года стабильно росли и цены — в годовом выражении (четвертый квартал 2020-го к четвертому кварталу 2019-го) их динамика составила +8%. Так, если в конце 2019 года средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке составляла чуть больше 54 тыс. руб.

, то по итогам четвертого квартала 2020 года она превысила отметку в 58 тыс. руб. При этом традиционно самые высокие цены зафиксированы в Москве (в последнем квартале прошлого года стоимость квадратного метра вторичной недвижимости здесь почти в четыре раза превысила средние по стране, составив более 230 тыс. руб. за 1 кв.

м), Санкт-Петербурге (135 тыс. руб.) и Сочи (128 тыс. руб.).

Структура спроса на разные виды вторичной жилой недвижимости при этом оставалась практически неизменной.

Как и в 2018–2019 годах, в 2020-м большая часть покупателей отдавала предпочтение двухкомнатным и однокомнатным квартирам (38% и 36% соответственно), трехкомнатные объекты заняли лишь третье место (19%).

При этом в 2020 году средняя стоимость двухкомнатной квартиры по России составила 2,7 млн руб., однокомнатной — 2,1 млн руб., трехкомнатной — 3,5 млн руб., что в среднем на 5% выше уровня цен 2019 года.

На графике ниже видно, как изменилась стоимость квадратного метра на вторичном рынке по стране за 2019–2021 годы. Можно заметить, что квартиры всех типов комнатности выросли в цене, а особенно студии и однушки.

Когда продастся наша недвижимость

Динамика средней стоимости квадратного метра в квартирах на вторичном рынке. 2019–2021 годы (изменения в разрезе комнатности)

В то же время объем предложения вторичных объектов с начала прошедшего года последовательно уменьшался: в первом квартале снижение практически не было заметно и составило чуть меньше 1% по отношению к концу 2019 года, но уже во втором квартале оно достигло 10% (по сравнению с предыдущим кварталом).

Несмотря на то что в следующем периоде рост спроса в определенной степени стимулировал увеличение предложения — до 8%, по итогам четвертого квартала 2020 года оно опустилось на 9% и оказалось на 11% ниже, чем годом ранее: многие наиболее ликвидные варианты были распроданы.

При этом средний срок покупки и продажи квартир на вторичном рынке также сокращался — покупатели и продавцы торопились с принятием решений, за счет чего сделки совершались быстрее.

Ожидаемо, что в текущий момент многие потенциальные покупатели, обладающие достаточными накоплениями, уже приобрели жилье. В то же время число объектов, выставляемых на продажу, пока растет достаточно медленными темпами, поэтому настоящее время по-прежнему представляется удачным для продажи квартиры по выгодной цене.

Новостройки vs вторичная недвижимость 2.0: переход на эскроу-счета и льготная ипотека

В 2020 году средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках тоже стабильно росла. Если в конце 2019 года она составляла чуть больше 83 тыс. руб., то по итогам четвертого квартала 2020 года была пройдена отметка чуть ниже 99 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, в последнем квартале 2020 года цены выросли почти на 19% по сравнению с окончанием 2019-го.

При этом динамика цен вторичного рынка была не столь ярко выражена, за счет чего разрыв между ними и стоимостью первичной недвижимостью сильно увеличился.

Так, для части населения приобретение квартиры в новостройке стало выходить за пределы финансовых возможностей, в то время как другие просто не хотят переплачивать столь значительные суммы.

В итоге недвижимость на вторичном рынке стала выглядеть в глазах покупателей гораздо более привлекательно, а следом за ростом интереса начали подниматься и цены.

Когда продастся наша недвижимость

Динамика средней цены на первичное и вторичное жилье, вся Россия. 2020 год (изменения указаны по сравнению с предыдущим кварталом)

Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости консалтинговой компании Knight Frank:

— Сегодня мы наблюдаем уникальную ситуацию, когда цены на объекты вторичного рынка растут, следуя трендам первичного рынка недвижимости, при этом качественных квартир остается все меньше.

Особенно сейчас, в условиях пандемии, людей интересует готовое жилье, и многие пересмотрели свои предпочтения и обратили внимание на более просторные варианты, зачастую с террасами, балконами, отдельными рабочими кабинетами.

Об этом думают и состоятельные люди, и те, у кого более скромные бюджеты, — все хотят по возможности улучшить свои жилищные условия. Если у вас небольшая по площади качественная квартира и вы готовы подождать полтора-два года, арендуя жилье, то можете продать ее сейчас, на пике, и приобрести квартиру с большей площадью в новостройке.

Для этого сегодня действительно самый удачный момент. Для покупки квартиры в новостройке на рынке заявлено много проектов во всех ценовых сегментах, но ввод в эксплуатацию стоит ожидать ориентировочно в 2023–2025 годы. Для тех, кто не готов ждать, сейчас самое время обратить внимание на вторичный рынок.

Одним из ключевых событий 2020 года, повлиявших на рост интереса к приобретению квартир в новостройках, стало завершение перехода жилищного строительства на новую модель финансирования, которая предоставляет государственную гарантию для граждан, инвестирующих накопления в недвижимость на стадии строительства. Так, по информации «Дом.

РФ», в декабре 2020 года объем жилья, строящегося с использованием эскроу-счетов, превысил показатели жилья, возводимого по старым стандартам. В итоге проектное финансирование позволило новым дольщикам избежать рисков даже в апреле и мае 2020 года, когда во многих регионах страны строительство жилья практически остановилось.

Как результат, все больше людей стали смотреть в сторону приобретения жилья в новостройках.

Взрывной рост цен на новостройки во многом был также связан с активными мерами государственного стимулирования рынка, особенно в части введения льготных условий ипотечного кредитования и снижения ставок до рекордно низких для страны значений.

Ставка по ипотеке на историческом минимуме

По информации ЦБ, в июле 2020 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в России, обновила исторический минимум — с 7,51% до 7,28%.

Главная причина такого снижения — комплексная программа государственной поддержки рынка жилой недвижимости, которая запущена в мае этого года по поручению президента России Владимира Путина и позднее продлена до 1 июля 2021 года.

Таким образом, у многих россиян появилась возможность взять ипотеку по льготной ставке или с субсидией со стороны государства.

Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам в рублях, %

Небольшие доли недвижимости могут запретить продавать

Госдума рассматривает законопроект, предлагающий запретить продавать доли в квартирах, если они не выделены в натуре. Это могут быть либо очень маленькие доли. Либо доли, которые нельзя четко очертить-отгородить в квартире из-за особенностей планировки.

Разработчики проекта стремятся положить конец бесчисленным спорам, которые прямо сейчас кипят в тысячах и тысячах квартир. По всей стране.

Когда продастся наша недвижимость

Ответственность за незаконные перепланировки квартир хотят усилить

Дело в том, что закон сегодня позволяет купить квадратные метры, которые, образно говоря, не привязаны к конкретным четырем стенам внутри квартиры. То есть, выражаясь языком юристов, не выделены в натуре.

Это могут быть два-три метра, и, понятно, что их никак не отделить. Или девять-десять метров в квартире, где самая маленькая комната размером в пятнадцать метров.

Пойди, договорись с соседями, где начинается твое и заканчивается их помещение.

  • «На этом основании создан и активно реализуется механизм силового захвата жилых помещений путем отчуждения доли постороннему лицу, не являющемуся собственником», — рассказывают авторы проекта.
  • Посторонних пускают в квартиру иногда на совсем небольшие квадратные метры с целью принуждения других собственников к продаже всего объекта целиком или выкупа их доли по заниженной цене.
  • «Рейдеры без решения суда об определении порядка пользования или вселения вероломно вламываются в квартиры граждан, создают невыносимые условия проживания, угрожают физической расправой, портят имущество, используют несовершеннолетних в подобных криминальных операциях, нарушают права несовершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении», — продолжают разработчики проекта.
  • Поэтому и предлагается прописать в законе запрет на продажу «постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недвижимости».
  • Небольшие доли в квартире, принадлежащие разным собственникам, часто становятся поводом для рейдерского захвата всего жилья
  • Как поясняют авторы проекта, отчуждение будет возможно только между собственниками либо путем продажи объекта целиком с последующим разделом денежных средств пропорционально долям собственников.
Читайте также:  Смогу ли я построить гармоничные отношения с мужчиной

Иными словами, если квартира уже разделена на доли, не привязанные к стенам, то хозяева могут сторговаться между собой. Один выкупит метры у другого. Или могут продать квартиру целиком, чтобы разделить потом деньги. Так что выбор у людей будет. Но никто чужой не сможет отрезать кусок от квартиры.

Впрочем, у инициативы есть и критики. Законопроект изучили в Совете при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, возглавляемого Павлом Крашенинниковым.

«Выдвинутая разработчиками проекта идея борьбы с «рейдерскими захватами» сама по себе заслуживает поддержки, хотя и не может решаться исключительно изменением гражданско-правового регулирования оборота долей в праве», — сказано в заключении Совета.

Раскритиковав положения проекта, члены Совета (а это крупные ученые-правоведы) предложили другие решения проблемы. Например, по их мнению, можно усложнить процедуру деления жилья на нежизненные доли.

Так, например, в одном из законопроектов, уже принятом Госдумой в первом чтении, предлагается установить норму, что доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением. Есть и другие инициативы на эту тему.

Что же касается данного законопроекта, то, как сказано в заключении, подписанном Павлом Крашенинниковым, он «в представленной редакции не может быть поддержан».

«Проблема продажи доли, в принципе, есть только там, где существует конфликт между совладельцами, — поясняет один из экспертов. — Когда нет конфликта, жилое помещение продается, и совладельцы за счет пропорционально полученных денег решают вопрос о приобретении себе жилья, в т.ч.

за счет заемных или ипотечных средств. Конфликт также возникает, когда один сособственник хочет продать свою долю, а у другого нет денег для выкупа и нет желания или возможности привлекать для этого заемные средства.

Эту ситуацию проект не решает также, а ставит собственника доли в безвыходное положение».

  1. Кроме того, проект вызывает сомнение на соответствие его статье 35 Конституции РФ, так как предусматривает ограничения по распоряжению частной собственностью.
  2. В целом же решать проблемы обеспечения безопасности на рынке жилья, в том числе защиты от рейдерства и мошенничества, многие эксперты предлагают с помощью расширения роли нотариата.
  3. Досье «РГ»

По данным ФНП в 2021 году нотариусы удостоверили 871 736 сделок с недвижимостью, что на 7 процентов превышает результат года ранее. Большая часть из них — 587 819 — это сделки с жильем.

«Самое ценное преимущество нотариальной формы сделки — правовые гарантии для ее участников, защита от мошенничества и последующего оспаривания договора, — рассказывают эксперты. — Прежде чем поставить свою печать, нотариус в силу закона обязательно проверяет истинную волю сторон и понимание ими сути и последствий сделки, проводит ее правовую экспертизу».

Продавать квартиру или ждать? | Что будет с рынком вторичного жилья? | Продавать ли квартиру сейчас в 2022

После того, как Россия вступила в период нестабильности, а ключевая ставка ЦБ выросла до 20% годовых, многие собственники перестали понимать, что им делать с продажей квартиры. Со всех сторон летят разные советы: надо переждать; нужно выставить квартиру в долларах; лучше уйти в аренду; беги срочно продавать.

Большинство советов взаимоисключающие

А голос внутри настойчиво шепчет: никого не слушай, жди, никуда не торопись. Этот шепчущий голос имеет интересный эффект. Человек, который его не послушал, будет долго мучиться, трудно засыпать и считать, что совершил ошибку. Ну а тот, кто пойдёт на поводу, успокоится и будет хорошо спать какое-то время.

Правда, есть один нюанс. Голос (интуиция) только шепчет, но не дает никаких ясных, конструктивных и понятных объяснений, почему нужно принять то или иное решение.

В этой статье мы поделимся с вами своим видением ситуации на рынке вторичной недвижимости. Надеемся, что факты и наши выводы помогут вам принять правильное, взвешенное, логичное решение.

Такие рекомендации мы бы дали «себе из прошлого», еще не разбирающимся в недвижимости — чтобы в непростое время 2022 года всё сделать правильно.

Приступим. Чтобы мыслить глубоко и учесть все обстоятельства, нам нужны три составляющие.

1. Не переоценивать значимость интуиции при принятии решения

Продажа квартиры — это операция, всегда связанная с финансами. Если собственник решил продать квартиру, то его всегда интересуют три вопроса:

  1. сколько он получит денег;
  2. когда он получит эти деньги;
  3. сможет ли он на эти деньги осуществить задуманное.

В сухом остатке все эти вопросы никоим образом не связаны с чувствами и ощущениями, а носят конкретный, прикладной характер. По идее, при решении этих задач собственник должен мыслить исключительно рационально, но на практике это не так.

Мы уже писали статью об иррациональном поведении собственников «Иррациональное поведение при продаже квартиры | Как избежать его воздействия и выжать из продажи максимум?» Однако, эта статья была написана в период, когда в стране была стабильность и ясность будущего. Люди не находились в стрессовой ситуации. Интуицию, как основу для принятия решений, в той статье мы не затрагивали.

Попытка прислушаться к голосу интуиции при продаже своего личного вторичного жилья почти всегда является ошибкой. Поскольку у собственников нет достаточного экспертного опыта, чтобы на уровне интуиции принять верное решение в непростой ситуации. Следовательно, нет возможности вобрать в себя большое количество данных о норме и отклонении, полученных опытным путем.

Решение «никого не слушай, подожди» — это реакция «внутреннего голоса» на отсутствие этого релевантного профессионального опыта, благодаря которому возможно прогнозировать последствия своих действий. Именно поэтому мы видим в СМИ новости, что «владельцы вторичного жилья предпочитают снимать квартиры с продажи с целью переждать сложную ситуацию».

Почему?«Ситуация дала подсказку, подсказка дала эксперту доступ к информации, хранящейся в памяти, а информация дала ответ.

Интуиция — это ни что иное, как узнавание» (Это определение Герберта Александера Саймона, американского ученого в области социальных и экономических наук, который внес огромный вклад в разработку теории принятия решений. Оно приведено по книге Д.

Канемана «Думай медленно, решай быстро», глава Интуиция Экспертов. Представляется нам наиболее верным).

Наиболее понятно принцип действия интуиции можно объяснить на примере с анестезиологом.

Их работе сопутствует быстрая обратная связь со стороны пациента. Постоянно наблюдая за своими пациентами в момент проведения процедур, опытный анестезиолог имеет возможность собрать большое количество данных о норме и отклонении от неё.

Поэтому если в операционной, при отсутствии каких-то прямых признаков опасности, опытный анестезиолог произносит фразу «что-то не так» — это является основанием для подготовки к экстренной ситуации. Со стороны это может показаться интуицией.

На самом деле, врач обратился к информации, которая хранится в памяти, и получил необходимый ответ.

2. Необходимо четко осознать, кто устанавливает правила игры – чтобы успешно в нее сыграть

Рынок недвижимости, как, впрочем, и многие другие, состоит из профессионалов и любителей. Профессионалы объединены общими интересами, устанавливают правила и влияют на ситуацию. Любители же вынуждены следовать в их кильватере, не имея возможности влиять на правила игры.

Профессионалы в нашем примере — это застройщики, любители же — это собственники вторичного жилья.

Кто-то скажет — ерунда! Вторичное и первичное жильё — это две совершенно разные и независимые субстанции! Это не так. Хотя бы потому, что и у застройщиков, и у собственников вторичного жилья одна цель — привлечение покупателя с целью продажи ему своей квартиры. Покупатель выберет того продавца, чьи условия лучше.

3. Важно вспомнить и учесть опыт прошлых лет — хотя бы основные вехи развития рынка недвижимости

Начало

Вторичное и первичное жильё находилось в определенном балансе почти все время существования рынка недвижимости в России. Вторичное жильё, как правило, было дороже новостроек на этапе строительства — по причине отсутствия риска недостроя и наличия возможности сразу распоряжаться приобретенной квартирой.

Новостройки же стоили дешевле, особенно на начальном этапе строительства — за счет рисков оказаться в рядах обманутых дольщиков и невозможности распоряжаться недостроенным жильём. Очень долгое время ипотечные программы на первичное и вторичное жильё были примерно одинаковыми по размеру ежемесячного платежа и переплаты. Достигалось это за счёт незначительной разницы в процентной ставке.

2015

Именно в 2015 была впервые установлена существенная разница в стоимости ипотечного кредита между новостройками и вторичным жильём. 23 декабря 2014 года Банк России поднял ключевую ставку до 17% годовых. На этом уровне она продержалась всего 45 дней.

Правительство тогда впервые предприняло меры по поддержке застройщиков за счет компенсации ставки по ипотеке. Сначала это была ставка в 13% годовых, а после — 12%. Связано это было с тем, что Банк России активно понижал ключевую ставку.

Итоги 2015 года нам доступны. Застройщики благодарили правительство за спасение рынка и сохранение на нём спроса. А рынок вторичного жилья прошел через падение цен на 15-20% и уменьшение количества сделок, приблизительно, на 40%.

После чего, до 2020 года рынок жилья находился в относительно равновесном состоянии. Рост цен не догонял даже инфляцию, а по итогам некоторых годов цены не то, что не росли, а даже уменьшались.

2020-2021

В 2020 государство снова ввело программу льготной ипотеки, чтобы поддержать население в условиях пандемии. Льготная ипотека в совокупности с самой низкой в истории ключевой ставкой ЦБ РФ, создало небывалый бум продаж и повышение цен. Г-жа Набиуллина уже во второй половине 2021 взяла курс на борьбу с пузырем на рынке недвижимости и принялась повышать ключевую ставку.

Вместе с ключевой ставкой выросла стоимость ипотечных кредитов, значение которых становилось все больше из-за роста цен. По различным оценкам, с помощью ипотеки в 2021 было приобретено 70-80% квартир в новостройках и около 50-60% вторичных квартир.

Вспомнили, подумали, теперь вернемся в сегодняшний день 2022 — какие условия вокруг?

Доходы населения

Не растут.

Ключевая ставка Банка России

События конца февраля 2022 привели к тому, что 28 февраля ключевую ставку повысили до 20% годовых. 18 марта ЦБ РФ подтвердил, что ставка сохраняется.

Следующее заседание по вопросу ключевой ставки состоится не ранее 29 апреля 2022. То есть самая высокая ключевая ставка в истории будет действовать минимум 2 месяца — против полутора месяцев в 2015.

Очевидно, что последствия будут тяжелей.

Ипотека на вторичное жилье недоступна, потому что государство поддерживает спрос только на рынке новостроек

Правительство объявило, что с 1 апреля 2022 по новостройкам будет действовать льготная ипотека в размере 12% годовых. Вторичное жильё подобной поддержки, естественно, не дождётся. И базовая ставка по кредитам для покупателей вторичного жилья составит около 22-23% годовых.

Читайте также:  Как я могу вернуть своего мужчину

Такой разницы в стоимости ипотечного кредитования между первичкой и вторичкой ещё не было.

Санкции

По мнению экспертов, Россия заняла первое место в мире по количеству наложенных на неё ограничений зарубежными государствами.

В статье «Дефолт и недвижимость — самое страшное уже произошло, или еще только предстоит? | » мы описали, что самое страшное происходит уже сейчас, а не в каком-то далёком будущем.

Эта статья была написана в ситуации, когда и первичная и вторичная недвижимость находились примерно в одинаковой ситуации с точки зрения инструментов поддержки спроса.

Выводы

Вторичка переходит в разряд неинтересных активов

Начиная с 1 апреля вторичная недвижимость окажется в числе не интересных для покупателя активов. В статье «Льготная ипотека 2022 — сколько за нее заплатит государство и налогоплательщики? | ВТОРИЧКА — ВСЁ? | Как это отразится на рынке |» мы делали расчёт разницы в стоимости ежемесячного платежа по вторичной и первичной недвижимости с учётом льготной ипотеки.

Разница в 50% — это колоссальные цифры для заемщика, которые не покрываются преимуществом вторичного жилья с точки зрения готовности и возможности сдачи в аренду или проживания в нём.

Спрос на вторичку уменьшится

В городах, где ведётся строительство новостроек, весь платежеспособный спрос будет перетянут в сторону застройщиков — как минимум до 1 июля 2022. Мы не знаем, сможет ли государство и далее поддерживать уровень затрат на поддержку спроса по новостройкам.

Если правительство продлит программу льготной ипотеки, то собственников вторичного жилья ждёт очень неприятный период. Ждёт надолго, намного дольше чем в 2015. Даже тогда было затруднительно переждать многолетний негативный тренд. Начнётся этот сложный период уже в конце текущей недели.

Собственникам вторичного жилья придётся идти навстречу возможностям покупателя, уменьшая цены на свои квартиры до этих возможностей

Минимум на 25-30%. И даже в этом случае большинство собственников не смогут привлечь покупателей просто потому, что застройщики работают лучше. Их проекты интересней, рекламы у них больше. И если уж совсем откровенно, то и продавать застройщики умеют — в отличие от собственников вторичной недвижимости.

При обсуждении каких-то мер поддержки спроса на вторичное жильё банки предлагают только один механизм — возможность упрощенного рассмотрения рефинансирования договоров при понижении ключевой ставки. Поскольку ставку в 20% принимали с целью устранения инфляционных рисков, то мало надежд на её снижение в ближайшем будущем.

Пути решения задач — если есть реальная необходимость в продаже квартиры

Всем собственникам вторичного жилья, которым действительно нужно продать, мы рекомендуем не прятать голову в песок по примеру страуса, ожидая, что дальше будет лучше. На рынок недвижимости давит такое количество негативных факторов, каких ещё не знала история современной России.

Чем раньше вы начнёте продавать, тем большие деньги получите. Все неприятности, с которыми столкнулась наша страна, имеют отложенный эффект. И чем дальше, тем дешевле будут стоить квартиры — в отличие от многих других товаров.

Довольно хрупки надежды на то, что «переждём тяжелые временя за счёт сдачи в аренду». За последний месяц количество сдаваемых в Москве квартир увеличилось почти в 2 раза, а стоимость аренды уменьшилась процентов на 20-30 — по сравнению с началом февраля 2022. И это не предел.

В общем, если ситуация с продажей, действительно, назрела, то мы рекомендуем не медлить. О том, как правильно продавать квартиру в текущих условиях, мы напишем отдельную статью и снимем видео-ролик. Опубликуем в ближайшее время.

P.S. Растущие цены «на всё» влекут за собой удорожание недвижимости

Если вдруг вы в этом уверены, или не уверены — но всё равно так думаете, то это достаточный повод освежить знания по основам экономической теории.

Потому что правильный ответ — нет, растущие цены «на всё» не влекут за собой удорожание недвижимости.

Кстати, относительно подробно мы разобрали этот механизм в статье «Доллар и недвижимость 2022 | Почему в кризис ОПАСНО считать цену квартиры В ДОЛЛАРАХ | Цены на недвижимость 2022 |».

  • Желаем нашим читателям принимать правильные решения и не особо доверять интуиции в финансовых вопросах.
  • НЕ ЗАБУДЬТЕ ЛАЙКИ И КОММЕНТАРИИ — НАМ ВАЖНО ВАШЕ МНЕНИЕ ПО ВСЕМ ТЕМАМ, КОТОРЫЕ МЫ ОСВЕЩАЕМ И ПОДНИМАЕМ.
  • Авторы: риэлторы Михаил Новицкий и Марина Новицкая, компания Novitsky Realty.

На рынке недвижимости ждут ценовой переворот: Когда и на сколько подешевеют квартиры

Базовый сценарий развития ситуации на рынке недвижимости предполагает, что в следующие полтора года рублёвые цены на жильё в России в среднем упадут на 30–35%. Это уровни середины 2020 года. Долларовые цены снизятся на 35–40% — до уровня 2005 года. Такой прогноз сделал старший аналитик компании Esperio Антон Быков.

— Причины предстоящего обвала цен лежат на поверхности. После завершения локального всплеска спроса со стороны граждан, желающих защитить свои сбережения, нас ждёт резкий спад спроса.

Покупатели и до снижения курса рубля считали цены на недвижимость слишком высокими. Соцопросы в начале 2022 года показывали падение спроса из-за этого фактора и роста ипотечных ставок примерно на 30%.

Теперь же спрос на квадратные метры к лету может упасть и на 50%, и на 70%, — рассказал Антон Быков.

При этом кризисы 2008 и 2014 годов, по словам аналитика, показывают, что надвигающийся спад в 2022–2023 годах будет идти фронтально по всем типам жилой недвижимости. Значит, и новостройки, и вторичное, и элитное жильё, и более бюджетные варианты будут падать примерно одинаково — на 30–35% в рублёвых ценах.

Вторичный рынок — система гибкая, и равновесную цену определяет покупатель. Такое пояснение сделала ведущий эксперт сервиса BuyBuyHouse Марина Лашкевич. Для того чтобы спрос резко упал, должны быть мощные факторы. Например, отмена льготных ипотечных программ или мировой геополитический кризис.

Впрочем, пока государство, наоборот, использует льготные программы в качестве стимулирования спроса и вводит новые субсидии (для IT-специалистов). В остальном рынок вторичного сегмента будет испытывать сезонные колебания и вряд ли квартиры в среднем по стране подешевеют более чем на 15%.

В Москве и того меньше — не более 10% в зависимости от локации объекта.

— То, что цены на недвижимость пойдут вниз, — совершенно закономерный процесс в данной ситуации. Во многом спрос на недвижимость поддерживала ипотека с низкой процентной ставкой. Возможно, ставка рефинансирования ЦБ надолго не останется на уровне 20%, но в любом случае такой выгодной, как в 2020–2021 годах, она не будет в обозримом будущем.

Учитывая, что более 80% покупателей на рынке недвижимости приобретают объекты при помощи ипотечного кредита, а средняя сумма кредита более трёх миллионов рублей, можно говорить, что уже очень скоро рынок столкнётся с дефицитом спроса. Снижение цен в этом случае неизбежно.

В каких пределах, пока прогнозировать рано, — отметил старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.

В последних числах февраля и в марте 50% участников вторичного рынка стремятся ускорить проведение сделок. Они опасаются остаться с деньгами на руках и хотят вложить их в недвижимость.

Другая половина, наоборот, откладывает операции с жильем на неопределённый срок, ожидая ясности положения рынка и экономики.

Об этом рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

По его словам, аргументы обеих сторон справедливы. Сейчас решать жилищный вопрос необходимо, если он назрел и не терпит отлагательств. Тем, кто может ждать, Сергей Шлома рекомендует взять паузу и осмотреться.

Аналитик считает, что к концу марта будет больше ясности. В любом случае обрушение рынка он не прогнозирует. Ожидается снижение цен на вторичную недвижимость, однако это произойдёт не в ближайшее время. ​Дешеветь будут переоценённые и низколиквидные объекты.

— Традиционно в периоды волатильности владельцы недвижимости ориентируются на её стоимость в долларах. Если, к примеру, квартира в 2021 году оценивалась в семь миллионов рублей или порядка 100 тысяч долларов, то и сегодня её владелец хочет получить сумму в рублях по текущему курсу. Но такое предложение достаточно быстро упрётся в платёжеспособный спрос.

Сохранение и даже рост цен на вторичном рынке возможен при условии резкого сокращения предложений на первичном рынке, отказа государства от разного рода льготных программ.

Если же будут найдены механизмы, позволяющие продолжить строительство жилья и частично субсидировать ипотечное кредитование, то цены на вторичном рынке немного снизятся, — рассказал президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков

Рынок недвижимости пережил панику, но не видит будущего

Рынок недвижимости в марте претерпел весомые изменения. С поднятием ключевой ставки ЦБ с 9,5% до 20% существенно подорожала ипотека. В то же время стало намного больше предложений по аренде. Спрос на покупку жилья снова добрался до пика — россияне консервативно вкладывались в квадратные метры, чтоб сохранить сбережения

Какие прогнозы по рынку недвижимости на ближайшее будущее? Как санкции в отношении России повлияли на строительный рынок? Об этом «НИ» поговорили с экспертами.

После повышения ключевой ставки ЦБ до 20% ипотека стала менее доступной – для огромной доли потенциальных пользователей жилищные займы с «банковской накруткой» в четверть процентов стали недоступны.

Клиенты, которые ориентируются на покупку жилья в кредит – это наименее финансово устойчивые люди. В некоторых случаях банки присылали клиентам уведомления о повышении ставок, после чего в одностороннем порядке расторгали или переписывали уже предодобренные ипотечные договоры.

Меньшинство ипотечников идут до победного конца и соглашаются с возросшими процентами. Новоселье откладывается.

Конечно, есть покупатели с технической ипотекой и с гасимой сразу 100-ой оплатой, а именно: это наблюдается сейчас в высокобюджетных сегментах первичного рынка (новостройки бизнес-класса и выше). Доля таких сделок действительно может сильно возрасти, но это мизерная доля от общего числа ипотечных сделок.

— Рост ипотечной ставки хоть и был ожидаемым, но всё же стал для покупателей психологически сложным. Многие приобретатели в ипотеку отказались от сделок. Доля ипотеки в общем объеме сделок уменьшается. Вероятнее всего, что по итогам 2022 года она составит порядка 50%, в прежние годы достигала 85%.

— Сегодняшнее решение ЦБ РФ о снижении ключевой ставки до 17% будет способствовать уменьшению ипотечных ставок у банков на 3 процентных пункта и позволит потребителям брать кредиты на более длительные сроки – от 15 лет.

Сохранение какой-никакой льготной ипотеки, даже с новыми условиями, а именно – выросшей ставкой с 7 до 12% и максимальным размером кредита в 12 млн рублей в Москве и Петербурге сколько-то поддержит спрос на первичном рынке.

Читайте также:  Будет ли брак между людьми

Застройщики пока еще могут предлагать клиентам собственные программы сосубсидирования кредита – дополнительная скидка от застройщика доходит до 4% от ипотечной ставки на первые два года или на 1,4% на весь срок, — говорит управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.

Со сделками купли-продажи пока туговато. Многие россияне, желая спасти свои сбережения от обесценивания, бросились скупать квартиры. Рынок отреагировал мгновенно – и без того державшиеся на максимумах цены на недвижимость подросли еще.

— Реализованный спрос на территории Московской области вырос на 20% (в количестве проданных лотов по сравнению с февралем 2022 г.). При этом средняя площадь реализованной квартиры сократилась — с 38,4 до 37,5 квадратных метров. Это говорит о том, что люди спешили сохранить свои сбережения консервативным методом – переложив в недвижимость.

Выросла доля студий и однокомнатных квартир в структуре продаж – целью этих сделок было не улучшение жилищных условий, а сохранение средств: инвесторы спешили зайти на рынок по минимальным бюджетам.

Также в структуре продаж, например, наших подмосковных проектов увеличилась доля сделок с максимальным первоначальным платежом.

Это показывает, что отдавали в эти сделки всё, что оставалось, дабы минимизировать объем кредитных средств, — говорит руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы» Виктория Ковалевская.

Однако желающих расстаться с жильем значительно меньше желающих его приобрести. Менять ценный актив на рубли никто не спешит.

Каждую неделю количество передумавших продавать жилье становится на 8-10% больше, такую статистику дает ЦИАН. Сделки отменяются и приостанавливаются даже на финальных стадиях. Итог – спрос взрывной, предложение ограниченное.

В лучшем случае продавцы стараются всячески тянуть время или соглашаются на сделку при условии расчета в долларах.

— Первый квартал 2022 года оказался рекордным по числу сделок на первичном рынке, в том числе совершенных с использованием ипотеки. За спросом росли и цены. Однако, ситуация резко изменилась с начала марта под влиянием геополитической ситуации.

Все старались скорее реализовать выданные ранее одобрения ипотеки на прежних, «досанкционных условиях».

На текущий момент выдача ипотеки существенно снизилась, и такая тенденция продлится, по моему мнению, до конца 2022 года, если, конечно же, не будет изменена существенно ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Если до текущего момента 2/3 сделок происходило с использованием ипотеки, то при сохранении текущей ставки рефинансирования думаю максимум, что мы увидим – это будет 1/3, и то в основном в Москве, СПБ и Краснодарском крае, — отмечает глава Мещанского муниципального округа г. Москвы Александр Закускин.

— Сегодня мы вновь видим ажиотажный спрос на недвижимость. Это привело к увеличению цен. Пока мы все еще наблюдаем тенденцию увеличения числа сделок, так как многие спешат закрыть сделки, по которым одобрены кредиты по старым ставкам. Плюс есть n-ое количество покупателей, которые успели продать свои квартиры, но еще не вложили вырученные средства.

Пока что спрос стабилен, но ожидается спад. Текущие ставки по госпрограммам уже выросли в два и более раз. На рынке вторичного жилья ипотека фактически стала неработающим инструментом из-за ставок выше 20% годовых. До 24.02.22 были ставки и под 0.65 % годовых, я проводила такие сделки с топовыми банками.

Сейчас о таком проценте можно только ностальгировать. По опросам аналитиков ЦБ инфляция в 2022 году составит 20%. На мой взгляд, реальная инфляция будет выше. Деньги уже стали дороже, и это не предел. В таких условиях люди будут боятся брать ипотеку из-за страха ее не выплатить.

Покупателей станет меньше в разы, говорит юрист, соавтор телеграм-канала «Юристы Pro Недвижимость» Яна Кузовлева.

Сдвиг покупателей происходит в сторону временной аренды. Те, кто не смог приобрести собственное жилье из-за скачка цен и подорожания ипотеки рассматривают съем квартиры как временный вариант.

Отток части россиян из крупных городов за границу на период неопределенности поспособствовал росту числа объявлений об аренде. Кто-то уезжает импульсивно и готов отдать свое жилье на период отсутствия за недорого, чтобы хотя бы покрыть коммунальные расходы.

Особенный всплеск предложения отмечается в крупных городах. До февральских событий в Москве и Санкт-Петербурге появлялось примерно 400-500 новых объявлений в неделю, теперь эта цифра удвоилась. Самая заметная динамика замечена среди ходовых квартир – однушек и студий. Число объявлений о передаче их внаем увеличилось до 33% и до 44% соответственно.

Одновременно выходят на рынок аренды квартиры, которые покупались тоже ради сбережения средств в ажиотажные коронавирусные 2020-2021 годы.

Несмотря на рост предложения аренды, сделок больше не стало. Собственники привязывают ставки в курсу валют и поднимают оплату. Средняя стоимость съема однокомнатной квартиры в Москве – 52 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге – 35 тысяч рублей, отмечают риелторы.

Специалисты по недвижимости прогнозируют еще больший выброс арендного жилья в крупных городах, по России – в среднем на 20%. В том числе фактором увеличения предложения по аренде может стать рост безработицы, закрытие и простой предприятий.

Приезжие сотрудники будут возвращаться домой в регионы и освобождать занимаемые площади, не имея возможности покрывать арендные платежи. Уезжают и иностранцы.

При худшем раскладе собственники в городах также с целью дополнительного заработка будут сдавать свободные комнаты в собственных квартирах.

Пока владельцы ждут состоятельных арендаторов на свое жилье, но на всех таких не хватит, придется сдавать хоть кому-нибудь. Отток квартиросъемщиков в итоге даст затишье и падение цен на арендованное жилье.

Строительные компании прогнозируют подорожание жилья в будущем примерно на 30%.

Себестоимость квадратного метра увеличивается из-за роста цен на стройматериалы, сложностей с поставками, оттока рабочей силы – бригады из стран СНГ из-за изменения курса валют потеряли в зарплате 30-40%.

По итогам февраля расходы на строительные материалы и оборудование в России увеличились в среднем на 50%, себестоимость строительства – на 30%, цены на расходные материалы выросли аж до 120%.

— Финальные цены на жилье не могут не расти с учетом роста себестоимости строительства. Застройщики не будут продавать квадратные метры себе в убыток, даже если спрос будет снижаться.

Некоторые застройщики приостанавливают старт новых проектов, а это значит что в будущем на рынке может ощущаться нехватка предложения, что тоже не приведет к снижению расценок, — отмечает совладелец Строительной Группы «Родина» Владимир Щекин.

Когда ко всем отрицательным факторам застройщиков прибавится ощутимое падение доходов населения и снижение покупательской способности перед строителями встанет выбор – снижать цены или ухудшать качество нового жилья. Что-то подсказывает, что последнее более вероятно, отмечают эксперты.

Кроме того, могут замедлиться темпы строительства – застройщикам нужно искать замену зарубежным материалам. Для этого нужно налаживать собственное производство и/или искать недостающий товар в дружественных странах.

Какие встречные шаги Правительства могли бы тут помочь? Например, упрощение процедур прохождения экспертизы при замене материалов и мораторий на неустойку по договорам долевого участия.

Это даст участникам рынка хороший запас времени на подбор аналогов, отмечают эксперты.

— Сейчас многие девелоперы заморозили свои проекты, находящиеся на ранних стадиях реализации.

Безусловно, в части проектов будет сдвиг по срокам в сторону увеличения из-за пересмотра отделочных материалов и инженерных коммуникаций, из-за срыва сроков поставки ввиду того, что изначально были запроектированы импортные материалы и оборудование.

Застройщики уже сейчас начали предлагать собственные ипотечные продукты, думаю, скоро мы увидим и другие продукты, которыми застройщики будут пытаться привлечь клиентов, а также сохранять цены, — говорит глава Мещанского муниципального округа Москвы Александр Закускин.

Таким образом, раньше при строительстве жилого комплекса себестоимость квадратного метра в среднем составляла около 60 тысяч рублей за метр, а теперь — 80 тысяч. В комфорт-классе стоимость метра возросла с 80 тысяч до 100 тысяч рублей.

Сектор бизнес-класса в целом ждут самые сильные изменения. Для таких объектов в большем объеме использовались импортные системы кондиционирования, инженерные системы, сантехника, лифты, электроника, малые архитектурные формы и другие дорогие элементы.

— Нестабильность макроэкономической ситуации, девальвация рубля и другие факторы только подталкивают стоимость «квадрата» вверх. На текущий момент цены на стройматериалы уже увеличились на 15-20%.

Застройщики сейчас адаптируются, пересматривают финансовые модели, импортозамещают то, что можно импортозаместить, выстраивают новые логистические цепочки в части производства и поставок стройматериалов и оборудования.

На перестройку уйдет 3-4 месяца, говорит Сергей Шиферсон.

— Активнее всего аналоги импортных стройматериалов застройщики ищут в Китае. Однако наладить новые поставки не так просто, к тому же закупать эти технологии и материалы где бы то ни было в мире все равно приходится за доллары и евро, которые сильно подорожали.

В будущем нагрузка на логистические цепочки из Китая из-за его практически монопольного положения как поставщика для России может сильно повыситься, что вызовет перебои с поставками.

Российские производители стройматериалов тоже зависят от импорта из Европы, поэтому нарастить производство быстро будет не так просто, — добавляет Владимир Щекин.

Но основная сложность для застройщиков и девелоперов сейчас — это отсутствие возможности делать короткосрочные и долгосрочные прогнозы и писать сколько-нибудь прочные финансовые модели объектов строительства, особенно те, что строятся с учетом привлечения проектного финансирования, отмечают эксперты.

В интервью «Новым Известиям» известный архитектор и почетный строитель Москвы Алексей Кротов назвал одну из самых существенных проблем строительства:

«Техническая оснащенность столичного стройкомплекса на 90% зависит от импортных составляющих. Стройки Москвы используют погрузчики JCB (Великобритания) или Terex (США), экскаваторы Hitachi (Япония), Hyundai (Южная Корея), бетононасосы Putzmeister AG (Германия), Atlas Copco (Швеция) и Sifa (Италия), башенные и специальные краны Liebherr (Германия), Potain S.A.S.

(Франция), Jaso (Испания), станки горизонтального бурения Wermeer (США). Установки отечественного ГНБ Волгодонского завода буровой техники оснащаются гидравлической частью из комплектующих Sauer-Danfoss. «Свои в доску» горнопроходческие щиты недееспособны без постоянного обслуживания и оригинальных расходников фирмы Herrenknecht AG (Германия).

На заводах ЖБИ того же ПИКа станки Progress, линии Ebawe, Vollert, Elematic…

Вся эта импортная техника, какой бы высокоточной и надежной она ни была, имеет свойство изнашиваться, требовать ремонта и своевременной замены. А на что менять? Зарубежная техника уходит из РФ, обслуживание и запчасти – всё.

Импортозамещения нет — им просто не занимались, надеясь на Запад и благополучно развалив свои заводы по производству дорожных машин и строительной техники.»

Таким образом, желание правительства активизировать строительство жилья за счет льготной ипотеки и разнообразных преференций застройщикам и покупателям квартир может в скором будущем натолкнуться на банальное отсутствие строительной техники. А ведь сегодня никто с помощью кайла, лопаты и тачки строить ничего не будет!

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector