Когда произойдет продажа квартиры и покупка новой

Чаще всего при сделках купли-продажи основная цель участников — продажа квартиры и покупка новой одновременно, если и не сразу, так точно в ближайшее время. Как рассчитать налоговый вычет, и не теряется ли в этом случае право на льготу? Какие документы необходимо подготовить для налоговой инспекции? Об этом мы и поговорим в нашей статье.

Когда произойдет продажа квартиры и покупка новой

Когда произойдет продажа квартиры и покупка новой

Налогия

Статьи

Купить и продать жилую недвижимость одновременно можно. Такого рода сделка не лишает вас права на налоговые льготы.

Если вы резидент РФ и платите со своих доходов 13% в государственный бюджет, можете воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья.

Для права на вычет при продаже требования еще проще — достаточно быть резидентом РФ. Так что этот вид льготы может использовать и безработный, и любое другое лицо без официальных доходов.

С помощью имущественной льготы вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу — доход, с которого выплачивается 13%, — а также вернуть часть ранее уплаченных налогов. Разберемся с обоими случаями.

С 2021 изменились правила получения имущественного возврата. И если до 2021 вы имели право получить возврат НДФЛ с любых доходов, облагаемых по ставке 13%, то теперь он рассчитывается только с доходов по трудовым договорам, ГПХ, оплаты за оказание услуг, сдачи имущества в аренду или его продажи, дохода от дарения имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.

Как продать квартиру и уменьшить налог

Продать жилье без налога можно в том случае, если эта жилплощадь была в вашей собственности дольше минимального срока владения. Таким сроком может быть 3 или 5 лет.

Минимальный срок три года считается для жилой недвижимости, которая попадает под одно из условий:

  1. Недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи;
  2. Жилье стало собственностью вследствие приватизации;
  3. Квартира досталась вам по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
  4. В случае, если вы решили продать единственную недвижимость или продаете первую жилплощадь практически одновременно с покупкой второй — в течение 90 дней.

Как видите, если вы купили новую квартиру и одновременно с этим в течение 90 дней решили продать старую, срок владения старой считается 3 года.

В остальных случаях минимальным сроком владения, чтобы продать жилье без налога, считается 5 лет.

Пример

Иванов хочет купить недвижимость, но одновременно с этим решил продать старую, которая досталась ему четыре года назад по наследству от бабушки. Налог при продаже ему платить не нужно, так как трехлетний минимальный срок владения унаследованным жильем уже истек.

Чтобы сэкономить на уплате налогов при продаже жилья, можно воспользоваться вычетом и уменьшить доход на 1 млн рублей. Налог в 13% вы будете платить с остатка.

Пример

Петров хочет купить жилье, но перед этим решил продать старую квартиру за 3,1 млн руб. Чтобы снизить налог, Петров вычел из дохода от продажи 1 млн рублей и заплатил НДФЛ с остатка, то есть с 2,1 млн руб. (3100000 – 1000000).

Вместо вычета в 1 млн рублей можно использовать вычет расходов на приобретение. То есть из дохода при продаже квартиры вычесть те расходы, что вы ранее понесли при покупке этой квартиры. Эти расходы необходимо подтвердить документально. Налог на доход вы будете платить с разницы.

Пример

Сидоров хочет купить новую квартиру, но одновременно с этим решил продать старую за 3,8 млн руб. Два года назад он покупал ее за 3,5 млн. Вместо уменьшения дохода на 1 млн Сидоров снижает доход на ранее понесенные расходы, и налог ему придется платить с 300 тыс. руб. (3800000 – 3500000).

Размер налогового вычета при покупке квартиры

Если вы планируете не только продать, но и одновременно купить квартиру, вам следует воспользоваться своим правом на имущественную льготу за покупку жилья. С ее помощью можно вернуть часть расходов.

2 млн рублей — максимальный размер налоговой льготы, если вы решили купить жилье на собственные средства. На свой счет вы вернете до 260 тыс. рублей.

3 млн рублей — максимальный размер льготы, если вы решили купить жилье в ипотеку. Вы вернете до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.

Наименование

Основной — при покупке

На проценты по ипотеке

Максимальный размер налоговой льготы

2 млн рублей

3 млн рублей*

Сумма к возврату

260 тыс. руб. (13% х 2 млн руб.)

390 тыс. руб. (13% х 2 млн руб.)

*До 1 января 2014 года максимальный размер имущественной льготы за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.

Основной и вычет на ипотечные проценты можно применять одновременно. Таким образом, если вы собираетесь купить жилье, максимальная сумма, которую можно вернуть на счет, может достигать 650тыс. руб. (260000 + 390000).

Если вы одновременно продаете и покупаете квартиру, налог с продажи можно компенсировать вычетом, положенным при покупке.

Имейте в виду: если вы собрались купить жилье и хотите вернуть с помощью вычета часть денег, то вернуть сумму больше, чем вы заплатили за тот же налоговый период в качестве НДФЛ, нельзя.

Например, если с вашей зарплаты удержали 140тыс. руб. с 1 января по 31 декабря в качестве подоходного налога, то и вернуть больше этой суммы вы не сможете.

Срок подачи 3-НДФЛ, если купить и продать жилье в одном году

Подача декларации и уплата налога при продаже жилья имеет определенные сроки. Подать 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего после года продажи, а уплатить налог нужно до 15 июля.

В эту же декларацию вы включаете налоговый вычет, если купили новую недвижимость.

Если продали квартиру в 2021, подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2022 г., а заплатить 13% до 15 июля 2022. Соответственно, продав одну квартиру и купив другую в одном и том же периоде, вы можете снизить налог с продажи за счет вычета на покупку.

Документы на одновременную покупку и продажу жилья

Если вы решили одновременно купить и продать квартиру, вам необходимо собрать полный пакет документов для налогового вычета. Отсутствие важных бумаг может стать причиной отказа в имущественной льготе.

Документы на вычет при покупке квартиры:

  • Декларация 3-НДФЛ;
  • Справка 2-НДФЛ с работы;
  • Договор о приобретении недвижимости;
  • Документ, подтверждающий право на вычет: Акт приема-передачи при покупке по ДДУ или выписка из ЕГРН при покупке по ДКП;
  • Документ о праве собственности;
  • Документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.

Если покупка в ипотеку:

  • Кредитный (ипотечный) договор;
  • Справка банка об уплаченных процентах.

Дополнительно рекомендуем приложить:

  • Заявление о распределении вычета между супругами — при необходимости;
  • График погашения кредита и уплаты процентов по ипотечному договору;
  • Документы, подтверждающие уплату кредитных %: чеки, квитанции, платежные поручения и т.д.

Задекларировать доход и заявить свое право на имущественный вычет можно через ИФНС по месту прописки. В этом случае документы подаются по окончании календарного года, в котором вы оформили право собственности по ДКП или подписали Акт приема-передачи при покупке по ДДУ.

Камеральная проверка обычно длится три месяца. Затем в течение 10 дней выносится решение, и еще месяц потребуется на перечисление средств на ваш счет.

Перечень необходимых документов

Для оформления налогового вычета при покупке жилья за 2021 год

Документы на вычет при продаже квартиры:

  • Декларация 3-НДФЛ;
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Перечень необходимых документов

Для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2021 год

Частые вопросы

В прошлом году продал квартиру и сразу купил другую. Могу ли я получить налоговый вычет, если я безработный?

+

Вы можете получить имущественную льготу при покупке жилья, если прежде не использовали это право, если являетесь налоговым резидентом РФ и если при продаже старой квартиры у вас образовался налогооблагаемый доход. При соблюдении этих условий вы можете претендовать на вычет и частично или полностью перекрыть им налог от продажи.

В 2021 я продал дом. А в 2022 собираюсь купить квартиру. Могу ли я налог с продажи дома перекрыть вычетом на покупку квартиры?

+

Нет, так сделать вы не сможете. Так как сделки происходят в разных налоговых периодах, отчитаться по ним придется отдельно. Сначала необходимо задекларировать доход от продажи дома. Сделать это нужно до 30 апреля 2022 и до 15 июля 2022 уплатить налог. Затем вы оформляете право собственности на новую квартиру и в 2023 оформляете налоговый вычет.

В 2021 я получил в наследство дом, в 2022 продал его за 3 млн и купил квартиру за 4 млн. Вычет раньше не получал. Какие налоги я должен заплатить?

Читайте также:  Удастся ли сменить место работы

+

В 2023 вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и отразить в ней: 3 млн (доход от продажи дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, вам ничего платить не придется.

Мама подарила мне квартиру. Я ее продаю и покупаю другую. Как мне снизить налог? Могу я вычесть те деньги, что мама заплатила при покупке этой квартиры?

+

Да, вы можете из дохода, полученного при продаже подаренной квартиры, вычесть расходы, которые даритель понес при покупке этой квартиры. Кроме того, если обе сделки — по продаже подарка и покупке вами новой квартиры — совершены одновременно, то есть в одном году, вы можете дополнительно применить вычет в размере 2 млн рублей на покупку.

Заключение эксперта

Теперь вы знаете, на какие вычеты вы имеете право, какие суммы вам положены и в какие сроки необходимо отчитаться перед ФНС, если решили купить и продать квартиру одновременно. Проверьте документы по списку и сохраните нашу статью, чтобы не потерять! Мы собрали для вас самую важную информацию.

Публикуем только проверенную информацию

Получайте максимальные вычеты!

Получить

Как выгодно продать старое жилье и купить новое

Когда произойдет продажа квартиры и покупка новой

  • Главная
  • Недвижимость
  • Как выгодно продать старое жилье и купить новое

Если квартира стала тесноватой для вашей семьи или ее качество перестало вас устраивать, пора задуматься о переезде. О том, как сэкономить деньги и нервы при обмене жилья, разбирались вместе с Евгенией Юрченко, руководителем отдела вторичной недвижимости ГК «КВС». 

Продать, чтобы купить

Каждый пятый из тех, кто обращается в «КВС» за квартирой в новостройке, планирует приобрести ее на средства с продажи имеющегося жилья. Процесс продажи — сложный и нервный, нужно знать много юридических тонкостей. Помощь специалиста здесь просто необходима, и рынок таких специалистов готов предоставить.

Чтобы клиенту не нужно было ходить из агентства в агентство, от менеджера к менеджеру, мы открыли свой отдел вторичной недвижимости, где все вопросы можно решить в режиме «одного окна».

Если клиент обращается к нам для продажи квартиры и после покупает жилье в новостройке «КВС», услуги агента для него будут бесплатными.

А это уже заметная финансовая выгода — затраты на риелтора на рынке сейчас составляют от 2 до 5% от суммы договора.

Евгения Юрченко, руководитель отдела вторичной недвижимости ГК «КВС»

Зачем нужен агент

Выставить квартиру на продажу — несложно. Трудности начинаются, когда находится покупатель. И здесь ситуации могут быть очень разные. Например, у продаваемой квартиры есть обременение — непогашенная ипотека, или в ней прописаны несовершеннолетние дети, или она приобретена с использованием материнского капитала. Как провести сделку?

Не так давно мы закрыли сделку, где было 4 звена: мы выступали в качестве продавца, наш покупатель приобретал квартиру, продавая свою и добирая средства ипотекой. У его покупателя также была своя продажа, а у его покупателя — своя. Вся эта сделка проходит в один день. Деньги закладываются в банковскую ячейку, подписываются бумаги, договоры уходят на регистрацию.

Состыковать всех участников, правильно оформить документы, чтобы все остались при своей выгоде — это большой труд, требующий времени и, конечно, знаний и опыта. Ведь даже после подписания договора сделка может быть признана недействительной, если будут допущены юридические ошибки.

Причины отказа в регистрации договора

У нас не было отказов, ведь наши специалисты всегда заранее внимательно проверяют чистоту сделки. Мы обязательно проверяем правоустанавливающие документы, архивные справки, выясняем, выписаны ли из квартиры все, кто там проживал. На рынке «вторички» очень много нюансов, поэтому тщательная проверка документов — обязательна.

Еще один немаловажный момент, который при самостоятельной продаже клиенты часто не учитывают — это четко сформулированные договоренности. Зафиксировать их нужно в письменном виде, а не в устной беседе. Схема взаиморасчетов, точные сроки подписания акта приема-передачи недвижимости и санкции за просрочку, чтобы никто не затягивал сделку.

Наши менеджеры, например, ведут сделку не только до подписания договора купли-продажи и подачи его на регистрацию, но и контролируют саму регистрацию, подписание акта приема-передачи квартиры, подписание акта взаиморасчетов. Работа менеджера заканчивается только тогда, когда между продавцом и покупателем полностью выполнены все договоренности.

Программа Trade-in

Мы анализировали рынок, и у большинства компаний схема выстроена так, что клиент все равно несет определенные затраты — оплачивает услуги стороннего агентства, которое занимается продажей «вторички». Плюс для него только в том, что в рамках программы он может забронировать квартиру в новостройке еще до реализации старой.  

У нас для клиента взаимодействия с различными менеджерами сведены к минимуму — это снижение стресса. Мы ищем максимально удобные для покупателей варианты, даже разработали специальную программу «Живи в старой квартире до новоселья». Она позволяет клиенту арендовать уже проданную квартиру у нового владельца до того момента, как его новый дом не будет построен.

Мы заинтересованы в развитии агентства как полноценной единицы, не только для стимулирования продаж на первичном рынке. Напротив, если клиент не находит желаемого варианта на «первичке», мы можем предложить «вторичку». Также помогаем с реализацией квартир и без последующей покупки новостройки.

Как определить профессионализм риелтора

Самое главное — опыт работы. Важно, чтобы у риелтора была не одна проведенная сделка. Чтобы он не только знал, что делать, но и мог сделать это быстро и точно.

Важно также личное общение — клиенту должно быть комфортно с его менеджером, ведь на период сделки менеджер становится другом семьи, ему доверяют личную информацию.

Кроме того, агент должен быть хорошим психологом — уметь донести до клиента верную информацию, успокоить, если тот взволнован.

Есть несколько типов менеджеров. Одни берут количеством сделок, предлагая, как правило, более бюджетную услугу. Другие — это те, кто способен погрузиться в конкретную ситуацию, стать клиенту другом, всегда быть на связи, ответить на любые вопросы. Для меня ценны вторые сотрудники, и именно таких я набираю в команду. И клиенты, уверена, также это чувствуют.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик. 

Сейчас читают

Как определить качество строительства дома

Инструкция: как купить квартиру в ипотеку

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки

Была ли эта статья полезна?

Как работает трейд-ин с квартирами — личный опыт

  1. В случае с квартирами некоторые девелоперы выкупают старую квартиру и продают клиенту новую. Однако чаще застройщики помогают продать прежнее жильё, а не покупают его.
  2. Квартиру в новостройке застройщик бронирует на 2–3 месяца, чтобы клиент смог продать старое жильё и по фиксированной цене купить новое.

  3. По трейд-ин нельзя обменять низколиквидную квартиру, критерии отбора недвижимости у застройщиков могут отличаться.

В понимании большинства людей трейд-ин — это обмен: продавец забирает старое и даёт новое со скидкой.

Именно так и происходит на автомобильном рынке: автосалон выкупает старую машину с пробегом, которую позже продаст сам, а покупатель, доплатив, получает новую.

Но в случае с квартирами застройщик, как правило, ничего не выкупает. Чаще он только помогает продать старую квартиру, чтобы потом на эти деньги клиент купил новую. Именно такие сделки на рынке недвижимости относятся к трейд-ин.

«Застройщик не берёт квартиру под реализацию, а просто передаёт её агентам-партнёрам. Агент продаёт квартиру чуть дешевле рынка, на 5–15%. А у покупателя есть возможность зафиксировать на время продажи стоимость понравившейся новой квартиры», — объясняет агент из Санкт-Петербурга Татьяна Иванова.

«Главное преимущество схемы трейд-ин — реализацию старой квартиры берёт на себя девелопер или привлекаемое им риелторское агентство. Это позволяет продать недвижимость быстрее, а также сэкономить время и силы», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Получается, что технически трейд-ин — это две параллельные сделки: продажа старой квартиры и покупка новой.

На этом этапе нужно найти застройщика, который работает по схеме трейд-ин и выбрать квартиру в новостройках этой компании. В Москве, например, такая схема есть у застройщиков ПИК, «А101», «Инград», «Самолёт», ЛСР, ФСК.

Перед тем как выкупить квартиру, застройщик или привлекаемое им агентство проводит оценку недвижимости. Итоговая стоимость согласуется с клиентом. Размер скидки на новую квартиру зависит от прайса на аналогичные лоты в локации, а также состояния дома и квартиры. Разумеется, по трейд-ин не получится реализовать вариант с проблемными документами либо с иными критичными недостатками.

Застройщик бронирует для клиента новую квартиру в своём проекте и фиксирует её цену на срок реализации старой недвижимости. Бронь, как правило, платная. А её срок прописывается в договоре. Например, у «А101» забронировать квартиру и зафиксировать её цену можно на срок до 90 дней, у «Самолёта» — до 60.

Читайте также:  Хочется семью и детишек

В зависимости от условий конкретного договора срок продажи может составлять от семи дней до трёх месяцев, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. В этот период в большинстве случаев на квартиру находится покупатель. Если квартира не продана в установленный договором срок, клиенту возвращается стоимость бронирования.

Деньгами от продажи старой квартиры оплачивается покупка новой. Если вырученных денег не хватает, покупатель доплачивает нужную сумму.

Личный опыт: я купила квартиру в Краснодаре через интернет

Стоп-лист недвижимости у каждой девелоперской компании свой.

Например, ПИК отказывается брать для продажи апартаменты и загородную недвижимость, ФСК — земельные участки, дома и таунхаусы, нежилые помещения, комнаты и доли в квартирах.

Квартиры, купленные с использованием материнского капитала, тоже не в почёте: для сделки потребуется согласие органа опеки, а поскольку взамен покупается квартира в новостройке, орган опеки может отказать.

У «Самолёта» в стоп-списке: доли в квартирах и домах, загородная недвижимость и квартиры в сданных новостройках с неоформленным правом собственности.

Застройщикам также неинтересны квартиры:

  • дороже 25 миллионов ₽;
  • расположенные дальше 15–30 км от МКАД (у каждого застройщика своё требование к удалённости и свой список доступных городов);
  • дома ниже пяти этажей;
  • слишком большие квартиры (больше трёх комнат или площадью больше 120 м²);
  • квартиры в очень старых домах (у ФСК, например, требование к дому — не старше 1920 года постройки).

То есть застройщики не готовы «связываться» с так называемыми неликвидными объектами, продать которые будет сложно.

Некоторые застройщики готовы не только перепродавать вторичные квартиры покупателей, но и сразу выкупать их. В этом случае подписать договор купли-продажи вторичного жилья и договор долевого участия можно даже в один день. При этом застройщики, как правило, не требуют съехать со старой квартиры в день её продажи, а дают несколько недель, а то и месяцев на переезд.

Например, такой трейд-ин предлагает «Брусника». Правда, сам застройщик называет эту программу «Обмен квартир».

Она действует во всех городах присутствия компании: Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени, Сургуте, Кургане и Видном Московской области.

Жить в проданной квартире застройщик разрешит бесплатно три месяца после подписания договора купли-продажи. Срок проживания может быть продлён, но уже на условиях аренды, то есть за деньги.

Такая же услуга есть и у «ПИК-Брокер»: компания готова сама выкупить вторичную квартиру. Причём выбрать новое жильё можно не только в проектах ПИК, но и в комплексах партнёров — «А101», «Инград», «Самолёт», Level Group, уточнили в офисе продаж.

Мы продавали однокомнатную квартиру в ЖК «Ново-Молоково» в Московской области. Дом был сдан в 2012 году, мы въехали в квартиру со свежим ремонтом в 2013 году. В 2020 году вместо однушки решили по схеме трейд-ин купить четырёхкомнатную квартиру в Пушкино. Мы написали застройщику.

Оценка квартиры происходила удалённо по фото: мы их выслали девелоперу. Он оценил жильё примерно в 3,5 миллиона ₽ и рекомендовал снизить цену еще на 200 тысяч ₽, иначе, по его словам, квартиру никто не купит.

В договоре, который нам предложили, было сказано: застройщик вправе снижать стоимость квартиры, если не укладывается в сроки продажи, причём без согласования с нами.

Оценка и условия нас не устроили: на тот момент в нашем районе квартиры выставлялись на продажу в среднем за 4–4,5 миллиона ₽. Поэтому мы обратились к местному риелтору — квартиру он продал в четырёхдневный срок за 4,2 миллиона ₽.

Квартира, которую мы продали за 4,2 миллиона ₽ через риелтора. Застройщик говорил, что её купят за 3,3 миллиона ₽, не больше.Квартира, которую мы продали за 4,2 миллиона ₽ через риелтора. Застройщик говорил, что её купят за 3,3 миллиона ₽, не больше.

С застройщиком мы всё же успели заключить предварительный договор трейд-ин, который позволил нам сохранить бронь на новую квартиру.

В рамках договора мы заплатили застройщику 30 000 ₽ сразу — это стоимость брони — и ещё 260 000 ₽ обязаны были заплатить после сделки — за риелторские услуги застройщика.

Застройщик сделал нам на обе суммы скидку на новую квартиру, так как от программы трейд-ин мы не отказались, просто покупателя нашли самостоятельно. Если бы отказались от покупки новой квартиры в его проекте, застройщик не вернул бы нам 290 000 ₽.

И так как у нас был этот договор, представитель застройщика тоже участвовал в сделке по продаже вторичной квартиры. Он дистанционно отслеживал весь процесс, присутствовал при оформлении договора, проверял документы, вносил правки.

Сделка была сложной: мы задействовали военную ипотеку и покупку по доверенности, которую в процессе купли-продажи пришлось переоформлять. Сделка проходила в первый локдаун в 2020 году, из-за чего она растянулась на два месяца.

С двойной помощью, и от нашего риелтора, и от представителя застройщика, мы чувствовали себя чуть спокойнее.

В целом для себя мы поняли, что схема трейд-ин от застройщика выгодна, если продаваемая квартира ближе к неликвидной или если продать нужно очень срочно.

Данные об условиях программ трейд-ин мы взяли с официальных сайтов строительных компаний. Условия актуальны на 25 декабря 2021 года и могут измениться.

Для доплаты за новую квартиру по трейд-ин можно взять ипотеку

Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке на Сравни.ру

Сделка по продаже квартиры от А до Я

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру

Согласие всех собственников

Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо.

Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично.

Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это.

Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все.

Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.

Отсутствие обременений

Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.

https://www.youtube.com/watch?v=AElX7Y_ZLYk

Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).

Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.

) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует.

Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.

Нехорошая квартира

Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

  • Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  • Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
  • Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
  • Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
  • Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.
  • Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).
  • У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение —  на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.
  • Соберите нужный пакет документов для продажи
  • Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:
  • Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам. Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй.Пример выписки из домовой книги
  • Выписка из ЕГРН. В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения. Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.
  • Документ, на основании которого вы получили квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты. Этот договор у вас должен быть в наличии. Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре. Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.
  • Общегражданский паспорт. Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.
Читайте также:  Отношение с любимым человеком

Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

  • Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
  • Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа.Пример плана жилищного помещения
  • Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
  • Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек.Пример справки ПНД

Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление

Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.

Мы написали подробную инструкцию (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.

Остановимся на основных моментах:

  • Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания.Если убрать все лишние вещи, комната будет выглядеть значительно лучше
  • Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
  • Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
  • Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.

Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры. 

Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки

После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.

Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.

Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег. Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег.

Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть. А задаток — финансовое обеспечение договорённостей.

Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене.

Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.

Условия сделки и составление договора.

В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:

  • данные продавца и покупателя;
  • полная стоимость квартиры;
  • её адрес и описание;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

Сделка и передача квартиры

Осталось чуть-чуть. И квартира будет продана.

Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку. Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги.

Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег.

Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.

Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.

Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.

Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.

Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи.

Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому (образец акта приёма-передачи есть на Яндекс.

Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи.

Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.

Заключение

Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно. А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector