Как скоро произойдет продажа

Алексей Гальцев

эксперт по недвижимости

В рамках антикризисной поддержки мы в Нескучных проводим прямые эфиры: с предпринимателями и для предпринимателей. Глобально говорим о решениях в условиях неопределенности

А это — конспект эфира с Алексеем Гальцевым из компании «Реалист» — лидера рейтинга РБК в сфере недвижимости в 2021 году. В эфире обсуждали, как изменятся цены на недвижимость и что делать: покупать или продавать? за наличные или в ипотеку?

Дисклеймер: напоминаем, что вся ответственность за решения лежит на вас.

Сейчас — брать ипотеку по старым ставкам, если есть одобренная

Центробанк уже поднял ключевую ставку до 20%. Вслед за ней выросли ставки по ипотеке, поэтому, если у вас есть уже одобренная ипотека по старым ставкам, например, под 6%, 9%, 10% годовых, нужно как можно скорее доводить ее до сделки.

Банки пока в шоке и не знают, что делать: кому выдавать ипотеку, кому нет, как просчитывать риски. Сейчас они могут отзывать и предодобренные кредиты, даже в ущерб своей репутации. Поэтому, если у вас есть одобрение, бегите и оформляйте, пока они не передумали.

Не отказываться от ипотеки, если она уже одобрена по ставке до 10%. Это практически бесплатные деньги, инфляция сейчас выше и еще будет расти. Такие ставки мы еще не скоро увидим.

Ближайший месяц — выставить недвижимость на продажу

Ставки по ипотекам выросли, значит, в ближайшее время сделок по ней станет намного меньше. Но прямо сейчас у людей есть уже одобренные ипотеки и им нужно их срочно превращать в сделки — это значит, что ближайшие месяц-полтора они будут скупать всё. 

Например, только в Москве, по нашим данным, сейчас у 20-30 тысяч людей есть одобренный ипотеки по старым ставкам. И дикий ажиотаж: все они стараются что-то купить, пока есть возможность.

Здесь встречаются два движения: 

  • те, кто хочет быстрее слить недвижку и запасти наличные, потому что думают, что она будет дешеветь;
  • те, кому нужно как можно быстрее выйти на сделку, чтобы банк не отменил уже одобренную ипотеку.

И первые на сделке могут сказать вторым: «Хочу миллион сверху!» И те вряд ли откажутся, потому что новую ипотеку им придется брать уже под 20% годовых.

Особенно яро будут скупать недвижимость типа «однушка за 12 млн рублей возле метро» и аналоги в регионах, потому что уверены, что такие квартиры никогда не подешевеют.

Ажиотаж нынешних ипотечников продлится недолго — месяц, полтора. Затем недвижимость начнет стремительно дешеветь, поэтому здесь хочу дать совет.

Выставляйте недвижку на продажу, если она есть: квартиры, землю, машино-место, дома. Если думали о продаже, то сейчас лучшее время. Цены выше, чем в ближайший месяц-полтора, не будет еще лет пять точно.

Выставить на продажу キ продать. Всегда можно отказаться от продажи, но когда у вас уже будет покупатель, вы сможете понять, какой курс сейчас и сколько вы заработаете. А потом решить, что делать с деньгами от продажи: на какую валюту менять и в каких пропорциях. Тут главное — не хранить все яйца в одной корзине. 

В любом случае это лучше, чем продавать через месяц-полтора, когда ажиотаж схлынет и цены на недвижку упадут.

Через полгода — покупать квартиры со скидкой в 15–30%

Через месяц-полтора ажиотаж нынешних ипотечников схлынет и ипотек на рынке станет резко меньше. Значит — сделок тоже. А без большого количества сделок рынок начинает стагнировать. 

Если девелоперы сейчас пытаются привязывать цены к доллару и повышать их, то в течение полугода они потихоньку начнут понимать, что происходит. Начнутся скидки в 15%, 20%, 30%, потому что недвижимости построено много и что-то с ней нужно делать. Девелоперы будут мечтать получить клиента, который купить что-нибудь за наличные.

Очевидно, что мало кто захочет покупать квартиру в новостройке под 20% годовых на 4-5 лет. И будет как в 2008-2009 и 2014 годах: по радио только реклама квартир в новостройках, акции, скидки, скидки, акции. 

Единственный вариант избежать стагнации и обеспечить рынку рост — льготные ипотеки от государства для всех подряд. Но это маловероятный сценарий. 

Так что недвижимость будет дешеветь, потому что желание людей сохранить деньги в чем-то типа квартир и земли не настолько сильное, чтобы покрыть то количество сделок, что раньше обеспечивалось ипотеками. Люди чаще будут делать трейд-ин: менять старую квартиру на новую с доплатой. А для доплаты брать небольшие кредиты на короткие сроки.

Вопросы зрителей: аренда, заморозка стройки, облигации ПИКа и Самолета

— Считается, что при покупке вторички ремонт не важен, всё равно переделывать про себя. А как сейчас? Можно ли продать квартиру с хорошим ремонтом и техникой по оверпрайсу?

— Сейчас лучшее время для продажи. Если хороший ремонт и техника — купят по верхней планке рынка. Выставляйте на продажу и когда получите 1-2 предложения, сможете решить, стоит ли продавать и переводить деньги в доллары или еще куда-то. 

К тому же если продадите сейчас, через полгода сможете купить с большим дисконтом. Получается: не потеряете на продаже процентов 30% и потом сэкономите еще столько же.

— Есть советы для девелоперов?

— Если у вас недвижка уровня бизнес-класса, вы мало зависите от ипотек, и пострадаете меньше всего. Если бюджетное жилье — придется хуже, особенно при ценах в 13-15 млн рублей — они уже не попадают под льготы.

Советую задуматься над программой трейд-ин: помогайте людям оценивать их старое жилье и подбирать новое, так сможете их привлекать. А потом выводите на сделки, например, предлагайте скидку при покупке на этой неделе или бронирование без заморозки цены. Затем закрывайте брони и получайте продажи. 

Трейд-ин вырастет. Сейчас по этой программе проходит около 7% сделок, а будет 20-30%.

— А были еще примеры в истории РФ, когда недвижимость сильно и надолго дешевела? Я много раз слышал мнение, мол, а когда у нас недвижимость дешевела? Только растет!

— Да, например, в 2008–2009 и 2014 годах. Но сейчас будет еще более страшный кризис, потому что до этого Россию еще не отрезали от всего настолько быстро и сильно.

Если инфляция разгонится, недвижимость будет дорожать, но в рублях. В долларах цена будет падать. Вот, можете посмотреть динамику цен на квадратный метр в однушках Москвы в долларах:

Как скоро произойдет продажаГрафик с сайта Monetarism.ru

Какие прогнозы динамики стоимости аренды в Санкт-Петербурге и Москве?

Аренда будет расти. Есть те, кто откажутся от покупки и будут арендовать — это повысит спрос, с одной стороны. С другой стороны, арендодатели поймут, что те 5% годовых, что им приносила сдача в аренду, ерунда. Нужно будет либо повышать цену примерно на 30%, либо не сдавать. Потому что сдавать и не зарабатывать смысла нет.

Если ипотека одобрена под 5% на 12 млн, нужно ли брать?

— Берите, пока не отменили. Счет идет не на дни, а на часы. 5% — это ниже уровня инфляции, таких ставок еще лет 10 не будет, наверное. Я бы у вас даже перекупил ипотеку с такой ставкой.

— Ищу квартиру в Краснодаре для переезда. Часть квартир выросла в цене, часть — сняли с продажи, часть — осталась. Не могу понять, стоил ли покупать сейчас? 

— Не стоит. Выгоднее положить деньги на депозит под 18-20% в разных банках и арендовать квартиру. Аренда пока будет стоить примерно 5-6% от стоимости квартиры, а депозит принесет вам 18-20%. Есть резон сохранить деньги на руках в виде рублей, долларов или скажем китайского юаня. А через полгода снять и купить квартиру на 20-30% дешевле. 

Насколько безопасно вкладывать в облигации ПИКа и Самолета?

— Насчет безопасности облигаций не скажу. Но в целом Самолет должен себя чувствовать лучше, потому что у них цены ниже 10 млн рублей — эти квартиры попадают под льготную ипотеку. Плюс земля у них практически от государства (гуглите сами).

  • По ПИКу кризис ударит сильнее, потому что ценник выше и тандем с ВТБ, которому обнулили зарубежные активы.
  • — Продавать личную недвижимость или еще подождать? 
  • — Продавать, потому что дальше она будет только дешеветь.
  • — Есть вероятность остановки стройки по домам, на которые уже взята ипотека?

— Да. Если проект невыгодно вести, его будут всячески тормозить и замораживать. Эскроу-счета от этого не защищают — они гарантируют лишь то, что дом будет сдан, но не сроки сдачи. Достроить могут и через 7 лет, и через 10. 

Скорее всего, будет неполная заморозка строек, потому что эскроу-счета всё же есть и банки будут выдавать деньги на стройку, но оттягивание, удлинение сроков вполне возможно.

Что делать с новостройкой? Если продать прямо сейчас, сможет ли покупатель оспорить сделку в случае заморозки стройки? 

— Клиент не сможет оспорить, если с сделка между вами. Если же покупка у девелопера, то оспорить возможно. Но тут нужно уточнять нюансы и процедуру. 

Если новостройка ваша личная, выставляйте на продажу и продавайте по верхней планке рынка.

Покупать ли квартиру для себя в ипотеку под 9%?

— Да, ближайшие два года, скорее всего, таких ставов не увидим. Считайте, что это бесплатные деньги, потому что ставка на уровне инфляции.  

— По загородной недвижке такие же рекомендации?

— Загородная недвижимость просядет сильнее всего, потому что в массовом сознании нет ощущения, что участок в области — это хорошая инвестиция и что землю нужно покупать всегда. Плюс люди понимают, что строить свой дом сейчас рискованно: материалы тоже подорожают.

Читайте также:  Серьезные ли намерения у мужчины

— В какой момент выгоднее всего брать землю на юге России?

— Через 7-9 месяцев будет лучшее время для покупки загородной недвижимости и участков в Ростове-на-Дону и Краснодаре. К этому времени девелоперы поймут, что идет серьезная стагнация и будут готовы давать скидки. 

Сейчас они этого еще не осознают и привязывают цены к долларам, поэтому сейчас — худшее время для покупки. 

— Если покупать сейчас, то черновую подешевле или с ремонтом, но дороже?

— Посчитайте отдельно стоимость ремонта, вашего времени и нервов и сравните суммы со стоимостью квартиры. Если там разница около миллиона, берите с отделкой. Если с ремонтом стоит условно 20 млн рублей, а по отдельности черновая 10 млн рублей, а ремонт 5 млн рублей, то смысла брать с ремонтом нет.

— Стоит ли покупать ли квартиру за наличку?

— Не лучшее решение, потому что через полгода наличка будет на вес золота (если она не в рублях). Сейчас стоит позаботиться о том, чтобы сохранить покупательскую способность денег: купить валюту, еще что-то — тут к финансистам лучше обратиться за советом.

Стоит ли пытаться срочно получить ипотеку?

Уже нет, увы.

— Есть одобренная ипотека под 9,6%. Брать ли эконом-апартаменты на окраине Санкт-Петербурга?

— Да берите. Апартаменты — хорошая история, они в аренде эффективнее квартир, хотя стоят дешевле. Там есть нюансы с пропиской, но, возможно, лет через пять их приравняют к квартирам и это будет уже неважно, а вы выиграете +20% только на этом решение. К тому же 9,6% — выгодная ставка.

— А стоит ли покупать заграницей? 

— Смотря какая заграница. Я бы рассмотрел Грузию, там дешевая недвижимость. Но не знаю, как Грузия относится к текущему конфликту. 

— Есть планы на этот год купить квартиру, и сейчас подписали закон об ипотеке под 5% для айтишников. Стоит ли оформлять или ждать?

— Подписать, подписали, но исполнители пока понятия не имеют, как эту программу реализовывать, как государство будет ее дотировать. Я бы ждал до мая. В мае стоит оформить ипотеку по этой льготной ставке и в июне выйти на сделку. К этому времени цены снизятся + можно будет поторговаться и выбить скидку примерно в 20%.

Купля-продажа земельного участка – что и как правильно делать

Когда проводится купля-продажа земельного участка, необходимо, чтобы все требования законодательства к таким сделкам неукоснительно выполнялись.

При неправильном оформлении может оказаться так, что сделка окажется недействительной.

Чтобы этого не произошло, нужно, чтобы имелись все нужные документы для подписания договора и после окончания его оформления обязательно должна быть сделана регистрация в Едином реестре недвижимости.

Наличие всех документов – залог того, что сделка не окажется фиктивной

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

  1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
  2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
  3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
  4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
  5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Заверенная у нотариуса сделка даст гарантию, интересы обеих сторон будут соблюдены

Соблюдение приведённых правил позволит провести оформление сделки без возражений о стороны контролирующих органов.

Какие должны быть документы на участок

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.

Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

  1. Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
  2. Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
  3. Кадастровый паспорт на участок.
  4. Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
  5. Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
  6. Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

Образец акта согласования расположения границ участка

Если отсутствуют какие-либо из перечисленных документов, то перед совершением сделки они должны быть оформлены. При проведении сделки иногда подписывают вспомогательное соглашение, в котором фиксируются сроки, до наступление которых продавец обязан оформить недостающие документы.

Кроме перечисленных документов могут, в зависимости от конкретной ситуации, потребоваться дополнительные. Например, если участок продаёт один из супругов, то может потребоваться разрешение на сделку от второго.

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

  1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
  2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
  3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Образец предварительного договора на продажу любой недвижимости

Частные лица имеют право производить расчёты как в наличной, так и в безналичной форме. Удобным вариантом их проведения является такой, когда уплата аванса происходит в присутствии нотариуса, а перечисление остальной суммы делается на банковский счёт продавца.

Передача денег от покупателя к продавцу может происходить такими способами:

  1. Средства перечисляются с одного банковского счёта на другой.
  2. На текущий счёт продавца вносятся наличные средства покупателя.
  3. Происходит передача наличных средств в присутствии нотариуса.

Иногда наличный расчёт производят следующим образом. Помещают деньги в банковскую ячейку и подписывают договор с банком о том, при выполнении каких условий и при предоставлении каких документов продавец получит к ней доступ.

Как происходит оформление сделки купли продажи земли

Вот как происходит купля продажа дома и земельного участка. Можно выделить три этапа оформления:

  1. Оформление договора и оплата.
  2. Проведение регистрации в территориальном отделении Росреестра.
  3. Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости, сделанной о переходе права собственности на участок земли.

Далее рассматривается каждая стадия работы более подробно.

О документах, которые необходимы для заключения сделки купли-продажи земельного участка в видео:

Договор

Его можно заключать только с таким продавцом, который является владельцем участка и имеет комплект всех необходимых подтверждающих документов.

В соглашении должны быть рассмотрены существенные условия, относящиеся к цене сделки и к предмету продажи.

Цену продавец может определить, изучив аналогичные предложения на рынке. Другой способ – обратиться к профессиональным оценщикам. Они это сделают, взяв соответствующую плату.

В договоре важно не только указать существенные обстоятельства продажи, но и предусмотреть конкретные детали процедуры оформления.

Например:

  1. Сроки и порядок уплаты средств.
  2. Должен ли использоваться задаток.
  3. Если у продавца недостаёт всех нужных документов, можно прописать срок, до наступления которого он должен их предоставить.

Также надо определить, нужно ли заверять сделку у нотариуса. Если собственность продавца на землю долевая, то это является обязательным требованием. Иначе такое заверение может быть сделано по желанию участников.

Если продавцом является несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки и родителей.

Органы опеки не всегда могут разрешить продажу имущества малолетнего
Как скоро произойдет продажа

В подготовленном тексте соглашения должны быть указаны следующие данные:

  • точный адрес участка, который является предметом сделки;
  • нужно написать, какая у него площадь;
  • потребуется указать кадастровый номер;
  • указывают соответствующую категорию земель и вид разрешённого использования;
  • нужно сослаться на документы, на основании которых продавец получил право собственности на эту землю.

После подписания договора производится расчёт. Однако до тех пор, пока не будет осуществлена регистрация в Едином реестре недвижимости, покупатель не получит права собственности на земельную недвижимость.

Документ нужно составить в трёх экземплярах. Кроме участников один экземпляр необходимо будет предоставить в Росреестр.

Проведение регистрации права собственности

При оформлении необходимо заплатить государственную пошлину. Она составит:

  1. Сумма составляет 350 рублей для тех кто занимается оформлением участков для личного подсобного хозяйства, дач, садоводства и огородничества, строительства жилого дома или оформляет землю, которая предназначена для сельскохозяйственного использования.
  2. Для других участков земли нужно будет уплатить 2000 рублей.
Читайте также:  Как будут дальше складываться отношения

О регистрации прав собственности на земельный участок в видео:

Квитанцию при оформлении представлять не обязательно, так как об оплате хранится информация в соответствующей базе данных. Однако если её предъявить, это поможет избегнуть возможных недоразумений.

Вот какие документы нужны для оформления купли продажи земельного участка :

  1. Заявление о прохождении регистрации.
  2. Подготовленный в трёх экземплярах договор.
  3. Документы, удостоверяющие личность участников соглашения. Если среди них есть представители, они предоставляют доверенности, подтверждающие их полномочия.
  4. Если продавец состоит в браке, требуется нотариально заверенное разрешение от жены или мужа.
  5. Правоустанавливающие документы, дающие право продавцу распоряжаться участком.
  6. Акт, который удостоверяет передачу участка.

Вот где оформить договор купли продажи земельного участка :

  • территориальное отделение Росреестра;
  • обратиться в Многофункциональный центр;
  • послать по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описанием вложением;
  • провести оформление через Госуслуги.

Срок рассмотрения 7-9 дней с момента подачи пакета документов.

При наличии всех документов срок рассмотрения составит от 7 до 9 рабочих дней

Справка

Чтобы получить документ нужно посетить офис Росреестра или обратиться в МФЦ.

Покупка участка вместе с домом

Если происходит купля продажа дома с земельным участком, то в этом случае продавец должен предоставить документы на землю и на дом, который на ней находится. Вся продаваемая недвижимость должна пройти регистрацию в Росреестре.

При определении стоимости сделки можно воспользоваться работой оценщиков, которые смогут правильно учесть особенности расположения участка и дома.

Дополнительно к документам на участок при регистрации нужно предоставить те, которые относятся к дому:

  1. Те, на основании которых возникло право собственности на него.
  2. Потребуется выписка из домовой книги.
  3. Если в доме есть зарегистрированные жильцы, нужно оформить отношения покупателя с ними: они или остаются там жить или дают письменное обязательство выписаться при передаче дома.
  4. Нужно предъявить справку о том, что налоговые задолженности отсутствуют.
  5. Выписка из Единого реестра, относящаяся к праву собственности на дом.
  6. Кадастровый паспорт на жильё.

Предоставив перечисленные документы в Росреестр, справку можно будет получить не позже, чем через 10 дней.

Какие ошибке могут быть допущены при купле-продаже земельного участка в этом видео:

Заключение

Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.

Еще немного внимания!Напишите в х, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов?

Рыдай, Европа! Мишустин возвращает отечественный фондовый рынок русским

Русский фондовый рынок ждёт полное переформатирование. Михаил Мишустин остался верен себе и, как истинный государственник, решил навести порядок на бирже.

За последние десятилетия, увы, она превратилась в осиное гнездо иностранных спекулянтов и не приносила нашей экономике никакой пользы. Сейчас же станет хорошим дополнением реальному сектору.

Русские компании прекратят торговаться на зарубежных биржах, а все ценные бумаги переведут в Россию. Саму Мосбиржу ждёт «русификация». Эффект очевиден – она станет гораздо более стабильной, чем раньше.

Правительство Михаила Мишустина подготовило законопроект, который станет поистине эпохальным в истории развития отечественного фондового рынка.

Согласно задумке кабмина русские компании потеряют право размещать свои акции на иностранных биржах. Те, что ещё торгуются там, будут обязаны вернуть ценные бумаги в Россию. Вместе с тем денежной компенсации для иностранцев не предусмотрено.

Единственный шанс для них сохранить свои акции – получить аналогичное число на Московской бирже.

И здесь есть один немаловажный нюанс. После внесения правок в законодательство вывести дивиденды за рубеж уже нельзя. Скорее всего, в самое ближайшее время мы станем свидетелями деколонизации отечественного фондового рынка. Вряд ли у кого-то есть сомнения, что предложения Михаила Владимировича пройдут чтения в Государственной думе – у либеральных монетаристов опоры практически не осталось.

Как мы дошли до жизни такой

Напомним, как всё начиналось. Фондовый рынок нашей страны с самого начала представлял собой нечто несуразное. Он носил откровенно колониальный характер и был способом выколачивания прибыли из наших компаний.

Политика Эльвиры Набиуллиной и руководства Центрального банка в целом привела к тому, что Мосбиржу фактически отдали иностранному капиталу. К концу прошлого полугодия зарубежные резиденты контролировали 80,7% акций, находящихся в свободном обращении.

При этом резиденты США и Канады – 54%, Великобритании – 22%, стран-членов Европейского союза – 21%. Все остальные государства мира (включая таких гигантов, как Китай, Индия, Бразилия, Южная Корея, Турция) дали скромные 3%.

Именно поэтому президент Соединённых Штатов Америки Джо Байден самоуверенно кичился тем, что политика его администрации привела, по сути, к краху фондового рынка России.

Московская биржа закрыта уже целых две недели, потому что они знают, что в момент открытия может произойти обвал,

– заявил 11 марта «сонный Джо».

Кто бы мог подумать, что американцы воспользуются таким уязвимым положением отечественного финансового рынка! Злейшие враги нашей страны, вводившие уже не первый год всё новые и новые санкции, имели контроль над большинством ценных бумаг отечественных компаний.

Впрочем, была у них и материальная заинтересованность, не стоит рассматривать данный факт исключительно через призму стратегии ЦРУ и МИ-6.

Дело в том, что русский фондовый рынок всегда отличался высокой доходностью – дивиденды капали баснословные, если сравнивать с другими биржами.

Кроме того, когда отечественные компании только вышли на торги, стоимость их акций являлась минимальной. Вышло так, что иностранные спекулянты скупили ценные бумаги за копейки, а с тех пор стоимость акций многократно выросла.

Итог – западные хедж-фонды нехило нажились на экономике России. Ярчайший пример – ПАО «Газпром». По состоянию на 31 декабря 2021 года, на иностранных биржах торговалось 16,16% акций энергетического монополиста.

В отдельные годы данный показатель достигал рекордных 28% (к примеру, в 2014-м). И ведь высокая стоимость «Газпрома» сформирована не бешеной пиар-кампанией, как, скажем, у той же «Теслы».

Ценные бумаги фирмы покупали потому, что она реально чего-то стоит, ведь русский природный газ греет всю Европу («Теслу» же изредка видят на улицах европейских городов, это пустышка).

В результате ежегодно в заграничные юрисдикции утекали десятки миллиардов рублей. При этом сами американцы, канадцы, британцы и прочие немцы ничего в развитие корпорации не вкладывали. Разве можно считать «вкладом» купленную в 2007 году за копейки акцию? При большом желании такую мизерную сумму могло выплатить государство, и дивиденды пошли бы в федеральный бюджет, а не западному инвестору.

Что с того?

Не было бы счастья, да несчастье помогло. Сейчас фондовый рынок проходит непростой процесс деколонизации. Для нас это важно так же, как в своё время для Египта национализация Суэцкого канала, без всякого преувеличения. Ещё в конце февраля 2022 года Центральный банк заморозил все средства нерезидентов России по ценным бумагам. Продать акции иностранцы не могут.

Таким образом, мы могли наблюдать, что было бы, если бы на Мосбирже торговали только наши граждане – тишина и умиротворение. Индекс Московской биржи после минимумов вырос на 30-35% (учтём, что ни ЦБ, ни Министерство финансов скупкой ценных бумаг не занимались). Просто резиденты не склонны так паниковать и искусственно обваливать фондовый рынок.

Секрет, как оказалось, прост.

Нет, мы не закрываемся полностью от внешнего мира. Любой гражданин США, Европейского союза, Великобритании, Канады или Японии сможет прийти к нам на Мосбиржу и приобрести акцию. Только вряд ли он это захочет сделать. Дивиденды ведь будут выплачены в рублях, а вывести их за пределы России нельзя.

Эпоха отечественного дикого капитализма клонится к завершению. Глобалистские фонды, ранее спокойно приходившие на наш рынок, скупавшие акции и получавшие роскошные дивиденды, попали впросак. Теперь с ними будет покончено, а фондовый рынок станет хорошим дополнением реальному сектору экономики.

Рынок подержанных автомобилей рухнет в 2022 году: чего еще ждать от следующего года

Старые автомобили нужно продавать как можно скорееВполне вероятно, что сейчас мы переживаем самое странное время на рынке подержанных автомобилей. Производство новых машин сократилось, запасы дилеров ничтожно малы, а спрос все равно растет.

Поэтому покупатели вынуждены атаковать вторичный рынок автомобилей. Приличные варианты часто даже уже не доходят до объявлений, а продаются из рук в руки в тесном кругу знакомых. Цены растут даже на старые и «убитые» автомобили.

Закончится ли когда-нибудь это безумие?

В своем отчете консалтинговая компания KPMG делает попытку рассмотреть нынешнее безумие в контексте и предсказать, чем оно закончится. И закончится ли оно вообще.

Ничего из того, что происходит с рынком сейчас, не ожидалось. В докладе говорится, что спрос взлетел ровно в тот момент, как на рынке начал сказываться дефицит микросхем. К середине 2021 года миллионы потребителей, предприятий, владельцев автопарков и других оптовых клиентов вернулись на рынок, и им понадобились машины.

Та же тенденция актуальна и для российского рынка, это подтверждают эксперты Авито Авто в разговоре с редакцией Quto:

«Рост спроса и сопутствующий ему рост средних цен стали ключевыми трендами рынка автомобилей с пробегом в 2021 году. Глобальный дефицит электронных автокомпонентов привел к дефициту ряда новых моделей в салонах и повышению стоимости новых автомобилей. На этом фоне спрос на рынке автомобилей с пробегом рос быстрее предложения, а средние цены даже бюджетных моделей увеличивались»

Поскольку новые автомобили были в дефиците, дилеры подняли цены на модели, которые еще остались на складах. В это время подержанные автомобили становились все более ценными и более дорогими.

Например, цены на подержанные автомобили на аукционе Manheim выросли на 44% в ноябре 2021 года по сравнению с ноябрем 2020 года.

А в декабре 2021 года агентство JD Power прогнозирует, что средний подержанный автомобиль будет продаваться по цене более 30 тыс. долларов. Это беспрецедентно, но именно так работают рынки.

Читайте также:  Скажите, когда я продам квартиру

Представитель Газпромбанка Автолизинга подтверждает эти данные для российского рынка и говорит о повышении цен на вторичном рынке:

«За год цены на новые авто выросли на 15% и еще столько же добавили в условиях отсутствия альтернатив дилеры. Спрос постепенно переключается с новых авто на машины с пробегом.

Так, если два года назад на долю годовалых легковушек приходилось 19% от всех реализованных юрлицам машин, то в первом полугодии 2021 года – уже 27%.

При этом за год на вторичном рынке также фиксируется рост цен: по ситуации на август средняя цена подержанного автомобиля за год выросла ровно на треть»

Производство новых автомобилей медленно возвращается к допандемическому уровню. Это повлияет на стоимость подержанных автомобилей. В отчете KPMG изложены четыре сценария ближайшего будущего рынка подержанных автомобилей:

  • будет мало предложений
  • будет много предложений
  • высокий спрос на авто
  • низкий спрос на авто.

Все варианты в конечном счете ведут к одному и тому же — на рынок возвращается равновесие между спросом и предложением.

В сценариях с низким предложением и высоким спросом цены будут расти на протяжении почти всего 2022 года, а равновесие восстановится к концу 2023 года. В сценариях с высоким предложением и низким спросом рынок достигнет пика в начале 2022 года и придет к равновесию до конца года.

Эксперты прогнозируют, что в России спрос на вторичном рынке продолжит расти вместе с ценами на автомобили.

«Есть все основания ожидать, что в 2022 году на рынке автомобилей с пробегом цены продолжат расти. Спрос при этом также сохранит положительную динамику. При этом, автомобили в возрасте до 3-5 лет, обладая современными характеристиками и относительно небольшим пробегом, вероятнее всего, будут пользоваться особой популярностью, как прямая альтернатива новым»

Того же мнения придерживаются и в Газпромбанке Автолизинг:

«Наши опросы производителей показывают, что раньше начала 2023 года баланс спроса и предложения окончательно не выровняется. А значит, подержанные авто продолжат дорожать. По нашим оценкам, примерно на 15-20% в 2022 году»

В компании KPMGЕ считают, что если сейчас в семье есть хороший автомобиль с небольшим пробегом, то сейчас его цена на пике. Поэтому если это не единственный автомобиль, сейчас его можно продать как никогда выгодно. Но если это единственное средство передвижения, то найти ему замену будет сложно.

Если вам нужен автомобиль взамен разбитого или потерянного, то найдите самую дешевую машину и поездите на ней около года, пока цены не вернутся на приемлемый уровень. Так вы потратите меньше, чем если сейчас решите купить автомобиль мечты.

Сейчас мы живем в рынке продавца. Поэтому, если можете, продавайте машины, чтобы заработать. Если вы вынуждены сейчас покупать, выбирайте временные дешевые автомобили, на которых будете ездить, пока рынок не сменит свой ориентир на покупателя. Цены на подержанные автомобили могут упасть на 40% к концу 2023 года, считают в KPMG.

«Если у вас нет машины, то сейчас не лучшее время ее покупать. Если машина есть, то считайте, что на сегодня это ваш актив, который растет в цене.

Сегодня рынок б/у максимально близок по цене к рынку нового авто. Пример: в самой пустой комплектации «Камри» стоит 1,85 млн. В топовой комплектации с пробегом 100 тыс. км.

«Камри» торгуется на уровне 1,85 млн. руб. Уникальная ситуация, не припомню такой в прошлом»

Эксперты в разговоре с редакцией Quto предположили, что в России в следующем году поднимется спрос на подержанные китайские автомобили из-за их низкой стоимости.

В уходящем году спрос на них вырос на 33% с января по октябрь 2021 по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По данным Авито Авто, средняя стоимость автомобилей китайских брендов на рынке автомобилей с пробегом по итогам III квартала 2021 года составила 270 тыс. рублей — это на 29% ниже, чем на автомобили других стран-производителей.

«В числе других трендов 2021 года, которые с большой вероятностью сохранят силу в следующем году – рост востребованности автомобилей с пробегом китайских брендов. Ключевой причиной роста покупательского интереса к китайским моделям выступает их сравнительно низкая цена»

Время покупать? Что будет с российскими акциями в долгосрочной перспективе

Элбек Далимов

Мы оцениваем сегодняшнюю ситуацию на российском рынке акций как умеренно негативную. На это влияют несколько факторов — и тактических, и фундаментальных.

Главный тактический фактор — конвертация депозитарных расписок в локальные акции. Отечественные депозитарные расписки не торгуются на западных площадках со 2 марта.

Принятие закона, который обязывает российские компании, торгующиеся на зарубежных биржах, провести делистинг, означает, что в обозримом будущем торги возобновлены не будут. Поэтому в текущих условиях для российских резидентов наиболее остро стоит вопрос о переводе расписок в российскую юрисдикцию.

Мы видим, что конвертация набирает обороты в последние недели, что в свою очередь может привести к заметному росту предложения на Мосбирже. Этот тактический фактор будет действовать в краткосрочной перспективе.

С фундаментальной точки зрения есть еще несколько факторов, которые будут оказывать заметное давление на российские акции в среднесрочной перспективе:

  • Санкции. В феврале-марте многие участники рынка ожидали, что уже к лету-осени этого года санкционное давление начнет снижаться и, как следствие, рынок постепенно вернется к нормальному функционированию к концу года. Теперь таких иллюзий у большинства участников рынка больше нет: нам предстоит непростой путь перенастройки отечественной экономики в условиях новой реальности.
  • Перенастройка экономики займет некоторое время — вероятно, 1–2 года. Компании будут вынуждены обновить свои логистические цепочки, заместить импорт комплектующих из недружественных стран и практически полностью перенастроить функционирование бизнеса. Этот процесс будет достаточно болезненным и потребует существенного увеличения капитальных затрат, снижения продаж и маржи в краткосрочной перспективе.
  • Дивиденды. Из вышесказанного можно сделать вывод, что большинство отечественных компаний приостановят либо отменят дивиденды как по итогам 2021 года, так и 2022 года. А значит, существенной поддержки для рынка акций в виде дивидендных реинвестиций в обозримом будущем не будет.

Наш базовый сценарий предполагает, что в краткосрочной перспективе российский рынок акций будет находиться около текущих значений или ниже. Но если посмотреть на долгосрочную перспективу, картина выглядит вовсе не такой блеклой, как на первый взгляд, и даже открывает блестящие инвестиционные возможности на годы вперед.

Нет сомнений, что экономика России сумеет перестроиться. Надо понимать, что достаточно большую экономику России практически невозможно «задушить» санкциями. Россия хоть и занимает незначительное место в глобальном ВВП, но имеет огромный вес в сырьевой части.

Учитывая, что сырье является важнейшим компонентом глобальной экономики, эмбарго на Россию приведет к катастрофическим последствиям. Поэтому спрос на отечественную сырьевую продукцию сохранится.

Вопрос лишь в том, насколько быстро и эффективно сможет перестроиться отечественная экономика к новым реалиям.

Многовековая история российской государственности показывает, что наибольшего успеха мы достигаем в ситуации, когда «прижаты к стене» и иного выбора, чем эффективно и ритмично воплощать реформы, нет. Поэтому у нас нет сомнений, что, несмотря на беспрецедентное давление, Россия в обозримом будущем сможет преодолеть все вызовы.

Закрытие глобальных рынков очень позитивно для отечественного рынка в долгосрочной перспективе. Российская экономика по-прежнему остается высокомаржинальной из-за низкой себестоимости добычи и производства.

Если раньше эта высокая маржа только частично реинвестировалась в российскую экономику и в большей степени оседала в разных формах на Западе, то в новых реалиях иностранные инвестиции практически невозможны. Как следствие, прибыль, сгенерированная в России, будет реинвестирована в России.

В этой ситуации основной возможностью для сохранения и преумножения капитала внутри российской юрисдикции становится рынок акций, который в долгосрочной перспективе будет «абсорбировать» всю экстрамаржу и эффективно распределять ее внутри российской экономики.

Учитывая текущую ситуацию на российском рынке акций, мы не ожидаем триггеров для существенного роста рынка в среднесрочной перспективе (3–6 месяцев).

Российской экономике предстоит непростой процесс адаптации к новой реальности. Но санкционный режим не оставляет отечественным инвесторам альтернативы — поэтому в долгосрочной перспективе мы ожидаем существенного роста российского рынка акций по мере постепенной трансформации экономики страны.

Как итог, на горизонте ближайших 3–6 месяцев наш рынок постепенно может «дрейфовать» вниз, и это снижение следует использовать для формирования долгосрочного портфеля. Больше таких низких цен, скорее всего, не будет.

К примеру, если акции Сбербанка уйдут ниже 100 рублей, то эти цены очень привлекательны, чтобы «сидеть» в этой бумаге многие годы. Такая же картина в акциях «Газпрома» (если они вернутся в диапазон 150–170 рублей за бумагу), «Роснефти» (ниже 300 рублей), «Лукойле» (ниже 4000 рублей), «Норильском никеле» (17–18 тысяч рублей).

Наша основная задача в текущей ситуации — правильно подобрать момент для покупки. Этот момент пока не настал, но он обязательно будет, и его не стоит упускать. В качестве ориентира я бы назвал котировки 24 февраля — это те стрессовые уровни, на которых можно купить качественные бумаги на долгосрочную перспективу (5+ лет).

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector